zfs 9/2012, Nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch nach § ... / II. Beeinträchtigung innerhalb von Wohnungseigentümergemeinschaften

Der BGH hat in seiner Entscheidung^[39] allein für das Verhältnis von Mietern untereinander eine Analogie des § 906 Abs. 2 S. 2 BGB verneint.

[39] BGH VersR 2004, 519.

1. Sondereigentümer gegen Sondereigentümer

Hinsichtlich des Ausgleichsanspruchs eines Sondereigentümers bei der von einem anderen Sondereigentum ausgehenden Beeinträchtigung ist eine BGH-Entscheidung noch nicht ergangen. Da der BGH aber auf das Erfordernis der Grundstückmehrheit abstellt, müsste er konsequenterweise im Ergebnis genauso entscheiden wie für das Verhältnis von Mietern untereinander.

Führt man sich aber vor Augen, dass dem Gesetzgeber, bei Schaffung des § 906 BGB, Mehrfamilienhäuser und Hochhäuser unbekannt waren, könnte bei diesem Personenkreis eine Analogie durchaus angenommen werden. Da die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft engen rechtlichen Bindungen unterliegen, wäre es gerechtfertigt, diese wie "echte" Nachbarn zu behandeln.

So hat das LG Bochum^[40] und das OLG Stuttgart^[41] den § 906 Abs. 2 S. 2 BGB im Verhältnis von Wohnungseigentümern entsprechend angewandt.

Das OLG Stuttgart führt dabei zur Begründung heran, dass zwar keine Grundstückseigentümer betroffen sind, die Norm jedoch auf Wohnungseigentümer entsprechend anzuwenden sei. Die Fälle sind – im Gegensatz zu Mietern – strukturell gleich gelagert. Zwischen Wohnungseigentümern bestehe – wie §§ 14 Nr. 1 und 15 Abs. 3 WEG zeigen – ein gesetzliches Schuldverhältnis, in dem das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme ebenso gilt wie im Nachbarverhältnis von Grundstückseigentümern. Da dieses Rücksichtnahmegebot in § 906 BGB eine Ausprägung erfahren habe, die auch auf Wohnungseigentümer übertragbar sei und von dem objektiven Regelungsplan des Gesetzes her bei Erkennen der Lücke auch übertragen worden wäre, ist die Vorschrift einschließlich des § 906 Abs. 2 S. 2 BGB auf das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander entsprechend anwendbar. Dass daneben auch noch eine Verschuldenshaftung in Betracht komme, sei für die Frage der Gesetzesanalogie ohne Bedeutung.

In der Entscheidung des LG Bochum wurde nicht auf die grundbuchrechtliche Abgrenzung abgestellt, sondern auf eine bauliche, nämlich, ob der Ort der Verursachung des Schadens in einem anderen Gebäude liegt als der Ort des Schadenseintritts. Die Örtlichkeit im zu berurteilenden Fall hatte die Besonderheit, dass es sich zwar um eine Wohnungseigentümergemeinschaft auf einem Grundstück handelte, auf dem Grundstück jedoch miteinander verbundene Gebäude standen, die trotz eines gemeinsamen Kellergangs zwischen den Kellern als selbstständige Gebäude anzusehen waren. Es ging also nicht um den Fall, das eine Wohnung im selben Gebäude beschädigt wurde.

[40] OLG Bochum VersR 2004, 1454 m. Anm. Günther.

[41] OLG Stuttgart VersR 2006, 539

2. Sondereigentümer gegen WEG

Es besteht kein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch des Sondereigentümers gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft entsprechend § 906 Abs. 2 S. 2 BGB, wenn die Nutzung des Sondereigentums durch einen Mangel am Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt wird.^[42]

Nach der Entscheidung des BGH vom 21.5.2010 sei § 906 Abs. 2 S. 2 BGB Teil des für eine sachgerechte Nutzung von Grundstücken im nachbarlichen Raum unerlässlichen Interessenausgleichs. Grundlage des Anspruchs sei ein billiger Ausgleich der gegenläufigen Interessen bei der Nutzung benachbarter Grundstücke auf Grundlage eines zur gegenseitigen Rücksichtnahme verpflichtenden nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses. Daran fehle es im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander, wenn es um die Vorteile und Risiken des gemeinschaftlichen Eigentums gehe. An dieser Wertung ändere sich auch dann nichts, wenn der Mangel im Gemeinschaftseigentum nicht alle Miteigentümer gleich beträfe, sondern nur zu einem Schaden an einer Sondereigentumseinheit führe. Daher liege keine im Wege richterlicher Rechtsfortbildung zu schließende Lücke zum Schutz gegenüber solchen Einwirkungen vor. Das Wohnungseigentumsgesetz schütze das Sondereigentum bei erlaubter Inanspruchnahme durch einen dem § 904 S. 2 BGB nachgebildeten Aufopferungsanspruch und durch das unter den Wohnungseigentümern bestehende gesetzliche Schuldverhältnis, das jedem Wohnungseigentümer einen Anspruch auf eine ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gebe.

[42] BGH v. 21.5.2010 – V ZR 10/10 – VersR 2011, 505.