zfs 9/2014, Abhandenkommen von Schlüsseln – Deckung, Haf ... / I. Haftung bei Verlust eines Schlüssels zu gemieteten Räumlichkeiten

1. Obhutspflicht

Ein Mieter ist verpflichtet, die Schlüssel der Mietsache sorgfältig und so aufzubewahren, dass sie vor Verlust geschützt sind. Er trägt auch das Verlustrisiko, wenn der Vermieter einen Wohnungsschlüssel auf Wunsch des Mieters per Post versendet.^[4] Gleichermaßen stellt die Rückgabe eines Schlüssels in einem normalen Briefumschlag – noch dazu mit Adresse versehen – keine sichere Versendungsart dar. In den meisten Fällen ist es möglich und zumutbar, andere und sicherere Rückgabearten zu wählen, wie z.B. eine sichere Verpackung oder aber auch in Anbetracht einer kurzen Entfernung eine persönliche Übergabe.

Ist dem Mieter ein Schlüsselverlust aufgefallen, muss er den Vermieter unverzüglich hierüber informieren.^[5]

Der Verlust eines Schlüssels wird häufig erst bei der Wohnungsrückgabe bemerkt oder angezeigt. Nach Ende des Mietverhältnisses müssen Mieter alle Schlüssel an den Vermieter zurückgeben (§ 241 Abs. 2, § 546 Abs. 1 BGB).

Ist der Verbleib des Schlüssels ungeklärt, spricht zunächst einiges dafür, dass der Mieter seine aus dem Mietverhältnis resultierende Sorgfaltspflicht nicht erfüllt hat und somit den Verlust des Schlüssels verschuldet hat.^[6]

[4] LG Düsseldorf, Urt. v. 19.3.1998 – 21 S 451/97.

[5] AG Hohenschönhausen, Urt. v. 27.7.2004 – 5 C 348/03.

[6] BGH, Urt. v. 5.3 2014 – VIII ZR 205/13; AG Münster NJW RR 2003, 1213.

2. Verschulden und Missbrauchsgefahr

Ergibt sich jedoch aus den substantiierten Darlegungen des Mieters, dass ihn am Verlust des Schlüssels kein Verschulden trifft und/oder keine Gefahr einer missbräuchlichen Nutzung besteht, kann der Vermieter keine neue Schließanlage auf Kosten des Mieters einbauen lassen.^[7]

Dies ist beispielsweise der Fall:

▪	wenn der Schlüssel in einen Fluss gefallen ist;[8]
▪	der Schlüssel ohne jegliche Kennzeichnung ist, so dass ein unehrlicher Finder nach dem Ort des Verlustes den Schlüssel nicht einer bestimmten Wohnung zuordnen kann;[9]
▪	die Handtasche samt Schlüsseln auf der Straße gewaltsam entrissen wurde;[10]
▪	ein Wertfach im Krankenhauszimmer aufgebrochen wurde;[11]
▪	oder der Schlüssel bei einem Wohnungseinbruch zuhause aus dem ordnungsgemäß abgeschlossenen Wandtresor gestohlen wurde.

Die Gerichte urteilen bei der Verschuldensfrage grundsätzlich streng zu Lasten des Mieters.

Eine Obhutspflichtverletzung des Mieters liegt nach einer Entscheidung des KG Berlin^[12] vor, wenn dem Mieter die in einer Notebooktasche befindlichen Schlüssel aus dem verschlossenen Auto gestohlen werden. Eine sichtbar zurückgelassene Notebooktasche – die auf einen wertvollen Inhalt schließen lässt – schafft einen Anreiz zum Aufbruch eines Wagens. Die missbräuchliche Verwendung der Schlüssel muss dann befürchtet werden, wenn er zusammen mit Geschäftspapieren, die auf die Adresse der Mieträume schließen lässt, verschwindet.

Die Begründung, dass der Schlüssel schon einige Zeit vermisst wird und sich bisher noch kein Unbefugter Zutritt zur Wohnung verschafft hat, entlastet den Mieter grundsätzlich nicht von einer Haftung. Schließlich ist nicht auszuschließen, dass dies noch in der Zukunft passiert.^[13]

Eine ernsthafte Möglichkeit des Missbrauchs des verloren gegangenen Schlüssels für die Zukunft kann jedoch ausgeschlossen werden, wenn zwischen dem Schlüsselverlust und der ernsthaften Anspruchstellung (z.B. Vorlage eines Kostenvoranschlags oder Klageerhebung) ein sehr langer Zeitraum (rund zwei Jahre) liegt. In diesem Fall kann aufgrund allgemeiner Lebenserfahrung davon ausgegangen werden, dass der verlorene Schlüssel entweder von niemandem – zumindest nicht zuordenbar – gefunden wurde.^[14]

[7] BGH, Urt. v. 5.3 2014 – VIII ZR 205/13; LG Berlin ZMR 2000, 535; LG Berlin, Urt. v. 10.11.1987 – 64 S 196/87.

[8] LG Münster WuM 1989, 508; LG Mannheim WuM 1977, 121.

[9] LG Wiesbaden WuM 2002, 49; LG Mannheim WuM 1977, 121.

[10] AG Hamburg WuM 1999, 687.

[11] AG Ahrensburg ZMR 2010, 858.

[12] KG Berlin, Urt. v. 11.2.2008 – 8 U 151/07.

[13] AG Münster NJW-RR 2003, 1230.

[14] LAG München, Urt. v. 24.11.2006 – 11 Sa 416/06; LG Wiesbaden NZM 1999, 308; LAG Rheinland-Pfalz, Urt. v. 16.6.2011 – 2 Sa 100/11.

3. Haftung nach AGB im Mietvertrag

Eine Klausel im Mietvertrag, wonach der Mieter ohne Schuld die Folgekosten für den Schlüsselverlust zu tragen hat, ist unwirksam.^[15] Auch eine Klausel in einem vorformulierten Mietvertrag, wonach der Mieter bei Verlust eines Schlüssels verpflichtet ist, auf Verlangen des Vermieters die Kosten für den Austausch einer Schließanlage zu übernehmen, sofern der Mieter nicht nachweisen kann, dass ein Missbrauch ausgeschlossen ist, begründet keinen eigenständigen Schadenersatzanspruch.^[16]

Als Allgemeine Geschäftsbedingung sind solche Klauseln unwirksam (§ 307 Abs. 1 S. 1 BGB), da sie den Mieter nach den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen.

An dieser Stelle ist versicherungsrechtlich anzumerken, dass Ansprüche, die aufgrund Allgemeiner Geschäftsbedingungen des zwischen den Parteien geschlossenen (Miet-)Vertrags geltend gemacht werden; also vertraglicher Natur sind, nach den Allgemeinen Haftpflicht Bedingungen (Ziff. 1.2 AHB – Ausschluss v...