Normenkette
Kommentar
1. Reinigungs- und Hausmeisterdienste (über langfristigen Vertrag) kann der Verwalter zwar namens der Wohnungseigentümergemeinschaft vergeben; er bedarf dazu jedoch einer speziellen Vollmacht (Beschlussfassung) der Wohnungseigentümer; eine Vollmacht des Verwaltungsbeiratsvorsitzenden genügt nicht. Es handelt sich nämlich dabei nicht lediglich um Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen des Gemeinschaftseigentums (im Sinne des § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG).
2. Um solche erlaubten Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen handelt es sich dagegen etwa bei
- Beseitigung eines Defekts am Tiefgaragentor
- Schweißarbeiten an den Kellergittertüren
- Erneuerung der Elektroinstallation im Waschraum
- Arbeiten nach einem Wasserrohrbruch
3. § 27 WEG räumt einer Verwaltung die Möglichkeit ein, mit Wirkung für die Gemeinschaft die zur ordnungsgemäßen Instandsetzung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen, deckt allerdings nicht den Abschluss eines langfristigen Wartungsvertrages (vgl. OLG Zweibrücken, OLGZ 83, 393, 394 und NJW-RR 91, 1301). Enthält ein Verwaltervertrag weitreichende Vollmachtsklauseln ("Dienstleistungs- und Wartungsverträge abzuschließen" und "Hausmeister einzustellen"), ist dies unbeachtlich. Vorliegend trug der Verwaltervertrag nämlich nicht die Unterschrift aller Eigentümer, sondern lediglich die des Verwaltungsbeiratsvorsitzenden. Auf diese Weise konnten einer Verwaltung keine Befugnisse übertragen werden, die über den gesetzlichen Rahmen hinausgingen. Ein Verwaltungsbeirat besitzt nämlich grundsätzlich keine Vertretungsmacht der Eigentümer und durfte einer notwendigen Beschlussfassung der Gemeinschaft nicht vorgreifen (h.M.).
Link zur Entscheidung
( OLG Koblenz, Urteil vom 02.07.1998, 5 U 1636/97= ZMR 8/1999, 583)
Zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung
Anmerkung:
Aus dem Abdruck der Entscheidung ist nicht ganz ersichtlich, wie es zum Abschluss des betreffenden Verwaltervertrages mit den zitierten, weitreichenden Vollmachten kam. Wird ein Verwalter, wie üblich, beschlussweise bestellt bzw. wiederbestellt (bei gleichzeitiger Beschlussfassung über die Dauer der Amts- bzw. Vertragszeit und die Vergütungshöhe), kann ohne weiteres auch ein Beirat bzw. ein Beiratsvorsitzender kraft Mehrheitsbeschlusses ermächtigt werden, mit einem solchermaßen bestellten Verwalter einen üblichen Verwaltervertrag - unterschriftlich - auszuhandeln und abzuschließen (unter Berücksichtigung der Vereinbarungsvorgaben in einer Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und auch unter Beachtung der Grundsätze des AGB-Gesetzes bzw. des § 242 BGB).
Wird hier - wie absolut üblich - im Innenverhältnis einem Verwalter auch die Berechtigung vertraglich zuerkannt, Wartungsverträge abzuschließen oder auch einen Hausmeister einzustellen (vielleicht sogar entsprechende Verträge kündigen zu können), so ist m.E. auch gegen so weitreichende Rechte im vertraglichen Innenverhältnis und analog dann auch in erteilten Vollmachten nichts einzuwenden.
Wurde also ein Beirat zum Vertragsabschluss und zur Ausstellung entsprechender Vollmacht von der Gemeinschaft durch bestandskräftigen Mehrheitsbeschluss ermächtigt, wird er auch unter Bezugnahme auf einen solchen Beschluss allein den dann ausgehandelten Vertrag (einschließlich der Vollmacht) unterzeichnen. Kann dies auch im vorliegenden Fall unterstellt werden, hatte der Verwalter auch die entsprechende Berechtigung, Reinigungs- und Hausmeisterdienste (auch vertraglich längerfristig) in Auftrag zu geben. Im weitesten Sinne handelt es sich hierbei auch um Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Bereich des Gemeinschaftseigentums aufgrund wirksam erteilter Vollmacht. Dann wäre das Entscheidungsergebnis mit dieser Einschränkung nicht vertretbar und von einer Ermächtigung zum Vertragsabschluss durch den Beirat bzw. Beiratsvorsitzenden abgedeckt.
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