Zum Schweigen des Vermieters auf abstrakte Untervermietungsanfrage

Leitsatz

Es ist nicht als generelle Verweigerung der vom Mieter allgemein - ohne Benennung eines bestimmten Untermietinteressenten - erbetenen Erlaubnis zur Untervermietung anzusehen, wenn der Vermieter sich dazu nicht innerhalb einer ihm vom Mieter gesetzten angemessen Frist äußert.

Fakten:

Der Mieter bat unter Hinweis auf die Notwendigkeit eines Umzugs aus Anlass eines Arbeitsplatzwechsels den Vermieter unter Fristsetzung von zwei Wochen um Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung. Einen Untermietinteressenten benannte der Mieter nicht. Nachdem der Vermieter nicht reagierte, kündigte der Mieter das Mietverhältnis und gab die Mietwohnung zurück. Der Vermieter begehrt Zahlung der Miete für die Zeit nach dem Auszug bis zur anderweitigen Vermietung der Wohnung. Das Gericht entscheidet in zweiter Instanz, dass das Schweigen des Vermieters nicht die Wirkung einer ablehnenden Willenserklärung hat. Ohne die Erlaubnis des Vermieters ist der Mieter nicht berechtigt, den Gebrauch der gemieteten Sache einem Dritten zu überlassen, insbesondere die Sache weiterzuvermieten. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, so kann der Mieter das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt. Nach dem Gesetz liegt eine das Kündigungsrecht auslösende Verweigerung des Vermieters vor, wenn sie nach der Benennung der Person des in Betracht kommenden Untermieters erfolgt. Erklärt der Vermieter dem Mieter gegenüber, er werde keinesfalls eine Gebrauchsüberlassung an Dritte erlauben, liegt ebenfalls eine Verweigerung vor, die zur Kündigung berechtigt. Hier bittet der Mieter den Vermieter aber ohne Benennung eines Untermietinteressenten um die Erlaubnis zur Untervermietung und der Vermieter schweigt hierzu. Grundsätzlich gilt: Bloßes Schweigen hat für sich gesehen keinerlei Erklärungswert. Allerdings kann es auf Grund gesetzlicher Bestimmung eine bestimmte Bedeutung erhalten. Fehlt eine entsprechende Regelung, kann Schweigen auf Grund umfassender Würdigung aller Umstände des Einzelfalls als schlüssiges Verhalten ein Erklärungswert beigemessen werden, etwa, wenn Begleitumstände, vorangegangenes Tun, Abreden oder begleitende Erklärungen, die nur den Schluss auf einen bestimmten Erklärungswert des Schweigens zulassen. Das bloße Schweigen des Vermieters kann dabei nicht als Verweigerung der Erlaubnis angesehen werden. Bloßes Schweigen stellt grundsätzlich keine rechtsgeschäftliche Willenserklärung dar. Wer schweigt, setzt im Allgemeinen keinen Erklärungstatbestand. Er bringt weder Zustimmung noch Ablehnung zum Ausdruck. Etwas anderes gilt nur, wenn der Schweigende verpflichtet ist, seinen gegenteiligen Willen zum Ausdruck zu bringen. Der Mieter hat gegenüber dem Vermieter aber keinen Anspruch auf Abgabe einer Erklärung zu der generellen Frage, ob er mit der Untervermietung einverstanden ist, solange der Mieter dem Vermieter keinen konkreten Untermietinteressenten benennt. Daran ändert auch nichts, wenn der Mieter dem Vermieter zur Abgabe der Erklärung eine angemessene Frist setzt. Hat der Mieter keinen Anspruch auf Abgabe einer generellen Erklärung zur Frage der Erlaubnis der Untervermietung, kann das Schweigen des Vermieters zu dieser Frage nicht als Verweigerung der Erlaubnis angesehen werden. Die Erlaubnis zur Untervermietung ist eine empfangsbedürftige Willenserklärung. Nur diese Erlaubnis schließt die Vertragswidrigkeit der Gebrauchsüberlassung an Dritte aus. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus den Grundsätzen von Treu und Glauben. Der Vermieter, der die erbetene Erklärung nicht vorzeitig abgibt, handelt nicht treuwidrig. Grundsätzlich darf der Mieter die Mietsache nicht untervermieten. Insoweit ist die Rechtslage eindeutig und es bedarf keiner Erklärungen des Vermieters dazu. Möchte der Mieter gleichwohl untervermieten, so ist sein Begehren zunächst auf eine vertragswidrige Gebrauchsüberlassung an Dritte gerichtet. Diesen Interessenkonflikt löst das Gesetz dadurch, dass es dem Mieter die Möglichkeit gibt, sich vorzeitig aus dem Vertrag zu lösen. Es verlangt allerdings, dass er dem Vermieter einen Untermietinteressenten präsentiert und dass der Vermieter diesen Interessenten ablehnt. Zur Kündigung ist der Mieter nur berechtigt, wenn für die Ablehnung "nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt". Das Gesetz knüpft das Sonderkündigungsrecht erst an die unberechtigte Verweigerung der Erlaubnis im Hinblick auf einen konkret vorgeschlagenen Untermietinteressenten an.

Link zur Entscheidung

OLG Koblenz, Beschluss vom 30.04.2001, 4 W-RE 525/00

Fazit:

Die Rechtslage zu dieser Frage ist wieder ungeklärt: Das OLG Köln entschied hier gegenteilig, das OLG Koblenz hätte diesen Fall daher dem BGH vorlegen müssen. Das Gericht knüpft hier allein daran an, dass das Gesetz ein Sonderkündigungsrecht nur für den Fall vorsieht, dass der Vermieter den vom Mieter vorgeschlagenen Untermietinteressenten ablehnt. Das Gericht verkennt, dass der Vermieter durc...