Zur Haftung des Verwalters bei Feuchtigkeitsschäden in einer Wohnung unterhalb einer Terrassenwohnung

Leitsatz

1. Aus Kausalitätsgründen verneinte Haftung eines Verwalters für Feuchtigkeitsschäden und Mietausfälle in einer Wohnung unterhalb einer Terrassenwohnung
2. Pflichten des Verwalters und der Gemeinschaft

Normenkette

(§§ 21 Abs. 5 Nr. 2, 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG)

Kommentar

1. Die Wohnung einer Antragstellerseite unter einer Dachterrassenwohnung wurde so durchfeuchtet, dass die Wohnung unvermietbar war. 1996 beschlossen Eigentümer eine Gesamtsanierung der Dachfläche und Dachterrasse. Ein Nichtigkeitsantrag gegen diesen Beschluss wurde bereits vom Senat mit Entscheidung v. 30.5.2000 ( Az.: 2Z BR 185/99) zurückgewiesen. Im März 2001 beschloss die Gemeinschaft in "Klarstellung des Beschlusses von 1996" weitere Sanierungen; dieser Beschluss wurde im November 2001 rechtskräftig für ungültig erklärt. Im Oktober 2000 wurde die bisherige Verwaltung abberufen und im November eine neue Verwaltung bestellt. Antragstellerseits wurde von beiden Verwaltungen Schadensersatz für Mietausfall geltend gemacht, weil es beide Verwaltungen unterlassen hätten, im Anschluss an den Senatsbeschluss v. 30.5.2000 die Sanierung des Daches zügig durchzuführen. Mit der früheren Verwaltung wurde daraufhin ein Vergleich geschlossen. Ansprüche gegen die neu bestellte Verwaltung wurden jedoch zurückgewiesen (mangels Ursächlichkeit für die der Antragstellerseite entstandenen Schäden).

2. Die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums gehört zur ordnungsgemäßen Verwaltung nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG, die gem. § 21 Abs. 4 WEG jeder Wohnungseigentümer verlangen kann; sie obliegt gem. § 20 Abs. 1 WEG den Wohnungseigentümern. Sache des Verwalters ist es, die für eine ordnungsgemäße Instandsetzung oder Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG). Ein Verwalter hat danach die Wohnungseigentümer auf die Notwendigkeit einer Instandsetzungsmaßnahme hinzuweisen und eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer herbeizuführen sowie gefasste Eigentümerbeschlüsse gem. § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEGauszuführen (h.M., ständige Rechtsprechung des Senats, z.B. BayObLG, NZM 1999, 840). Das ändert aber nichts daran, dass es in erster Linie Sache der Wohnungseigentümer selbst ist, für die Beseitigung von Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum zu sorgen. Dies schließt auch die Verpflichtung ein, die notwendigen Maßnahmen zu ergreifen, um eine beschlossene Instandsetzungsmaßnahme in einem angemessenen zeitlichen Rahmen umzusetzen. Es spricht im vorliegenden Fall viel dafür, dass die Wohnungseigentümer diese Verpflichtung verletzt haben, insbesondere durch den später für ungültig erklärten Eigentümerbeschluss vom März 2001. Daraus können sich Schadensersatzansprüche eines einzelnen Wohnungseigentümers ergeben, der durch die nicht zeitgerechte Beseitigung von Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum einen Schaden erlitten hat (vgl. auch BayObLGZ 1992, 146). Ob diese Voraussetzungen für einen solchen Schadensersatzanspruch vorliegend gegeben sind, war in diesem Verfahren vom Senat nicht zu entscheiden.

3. Keine außergerichtliche Kostenerstattung im Rechtsbeschwerdeverfahren bei Geschäftswert von 5.080 EUR.

Link zur Entscheidung

BayObLG, Beschluss vom 02.05.2002, 2Z BR 27/02( BayObLG v. 2.5.2002, 2Z BR 27/02)