Zur Haftung eines Verwalters für Frost- und Folgeschäden

Leitsatz

Der Verwalter ist auch dann haftbar für Frostschäden, wenn das Heizungsunternehmen ihm mitgeteilt hatte, er brauche die Anlage wegen ihrer Anspringautomatik nicht zu überwachen.

Fakten:

Der Eigentümer ließ Gasetagenheizungen einbauen. Am Jahresende erfuhr der Verwalter, eine Abnahme der Heizungsanlagen könne mangels Stromversorgung nicht durchgeführt werden. Der Verwalter sorgte noch am selben Tag dafür, dass die Heizungen in den leerstehenden Wohnungen in Betrieb genommen wurden. Lediglich in der Dachgeschosswohnung war dies nicht mehr möglich, da die Heizkörper und die Frischwasserzuleitung dort bereits eingefroren waren. Das Heizungsunternehmen sagte zu, einige Tage später mit den Auftauarbeiten zu beginnen. Einige Tage später kam es zu einem Wetterumschwung, ohne dass bis dahin Reparaturarbeiten erfolgt waren. Nach dem Auftauen der geplatzten Wasserleitung im Dachgeschoss flossen erhebliche Wassermengen aus und verursachten im Haus weitere Schäden. Der Eigentümer verlangt vom Verwalter die Erstattung seiner Aufwendungen zur Schadensbeseitigung sowie Ersatz des Mietausfalls in Höhe von fast 50.000 DM. Außerdem sei der Verwalter auch zum Ersatz aller weiteren Schäden verpflichtet.

Der Verwalter ist zum Schadensersatz verpflichtet. Es gehört zu seinen Pflichten, Heizungen und Wasserleitungen in den leerstehenden Wohnungen vor Frost zu schützen. Rechtzeitig vor einem Kälteeinbruch hätte er sich vergewissern müssen, dass die in diesen Wohnungen vorhandenen Heizungen betriebsbereit waren und bei einem Temperaturrückgang selbstständig anspringen konnten.

Es entlastet den Verwalter nicht, dass sich die Heizungen bei einem Probelauf nach dem Einbau funktionstüchtig gezeigt hatten und ihm vom Generalunternehmer die Betriebsbereitschaft der Heizungsanlagen mitgeteilt worden war. Damit war noch nicht gewährleistet, dass die Gasheizungen bereits ordnungsgemäß auf Winterbetrieb umgestellt waren.

Zum anderen konnten zwischenzeitliche Veränderungen diese Betriebsbereitschaft wieder aufgehoben haben. Dies hätte etwa durch eine Unterbrechung der Gaszufuhr geschehen können. Auf solche Umstände musste sich der Verwalter einstellen, selbst wenn ihm gesagt worden war, er brauche die Frostsicherung wegen des automatischen Anspringens nicht zu überwachen. Der Verwalter haftet daher grundsätzlich für sämtliche durch seine Pflichtverletzung verursachten Schäden.

Für den Wasserschaden, der durch das Auftauen der eingefrorenen Frischwasserleitung hervorgerufen worden war, besteht allerdings keine Haftung des Verwalters. Seine Verantwortlichkeit ist einzuschränken. Hier war der Wasserschaden auch durch die unpünktliche Schadensbeseitigung des Heizungsunternehmens verursacht worden. Ein in den Kausalverlauf eingreifendes Fehlverhalten Dritter, insbesondere bei der Schadensbeseitigung, schließt die Haftung allerdings nicht aus. Etwas anderes gilt nur, wenn der weitere Schaden durch ein völlig ungewöhnliches und unsachgemäßes Verhalten des Dritten ausgelöst worden ist. Die Untätigkeit des Heizungsunternehmens ist aber nicht als ein so ungewöhnliches und grobes Fehlverhalten zu werten, dass es den ursächlichen Zusammenhang mit dem Frostschaden an der Wasserleitung unterbräche. Der Verwalter ist also zum Ersatz des gesamten Schadens verpflichtet. Des Weiteren wird festgestellt, dass er auch für die weiteren Folgeschäden schadensersatzpflichtig ist.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 11.11.1999, III ZR 98/99

Fazit:

Das Urteil ist hart. Der Verwalter haftet für den gesamten Schaden, obwohl das Heizungsunternehmen ihm mitgeteilt hatte, er brauche die Anlage wegen ihrer Anspringautomatik nicht zu überwachen. Die Haftung wurde auch nicht dadurch eingeschränkt, dass das Heizungsunternehmen später trotz sofortiger Reparaturzusage zehn Tage lang untätig blieb. Dem Verwalter wird damit eine strenge Sorgfaltspflicht auferlegt. Der Verwalter hat die Pflicht, präventiv zu handeln und drohende Gefahrenherde zu beseitigen. Nicht rechtzeitig in Auftrag gegebene notwendige Instandsetzungsmaßnahmen können zu einer Schadensersatzpflicht führen, wenn die spätere Auftragserteilung wegen Steigerung des Kostenniveaus oder wegen Schadensverschlimmerung zu höheren Kosten führt. Dies gilt auch für fehlerhaft erteilte, schlecht überwachte und nicht gewissenhaft abgenommene Reparaturaufträge. In der Regel kann sich der Verwalter zwar auf die Empfehlungen einer eingeschalteten Fachfirma verlassen. Hier allerdings hat der BGH dem Verwalter zum Vorwurf gemacht, dass er sich auf die Angaben des Heizungsunternehmens verlassen hatte, ohne diese selber nachzuprüfen. Der Verwalter ist seinen Verwalterpflichten zwar nachgekommen, als er das Heizungsunternehmen umgehend mit der Reparatur beauftragte. Dies allein genügt aber nicht. Dem Verwalter ist daher sehr zu empfehlen, sich vorausschauend auf mögliche Gefahrenherde rechtzeitig einzustellen, um mögliche Schäden abzuwenden. Auf Angaben eingeschalteter anderer Firmen kann sich der Verwalter nicht verlassen, von ihm wi...