Zur Haftung und zum Pflichtenkreis eines vermietenden Wohnungseigentümers den restlichen Eigentümern gegenüber

Normenkette

§ 14 WEG, § 278 BGB, § 827 BGB, § 828 BGB, § 1004 BGB

Kommentar

1. Ein Vermieter hatte seine Eigentumswohnung an eine psychisch kranke Mieterin vermietet, welche die restlichen Bewohner des Hauses permanent störte (häufiges Hämmern und bewusst lautes Hantieren in der Wohnung und vor dem Haus, ständiges Fernsehen mit zu hoher Lautstärke, Haltung einer Vielzahl von Katzen mit ständiger Geruchsbelästigung, Beschimpfung, Bedrohung und Belästigung anderer Mitbewohner). Die Mieter zweier Wohnungen eines anderen Miteigentümers minderten deshalb diesem gegenüber den Mietzins, so dass dem Miteigentümer ein Mietausfall von ca. knapp 6.000 DM entstand. Der entsprechende Schadenersatzanspruch gegen den Vermieter der störenden Mieterin blieb in allen Instanzen erfolglos.

2. Nach § 14 Nr. 2 WEG hat ein Eigentümer auch für die Einhaltung der in Nr. 1 dieser Vorschrift bezeichneten Pflichten durch Personen zu sorgen, denen er die Benutzung der im Sonder- oder Miteigentum stehenden Grundstücks- oder Gebäudeteile überlässt. Eigentümer können hier vom vermietenden Miteigentümer verlangen, dass der Vermieter einen störenden Mieter - notfalls gerichtlich - auf Unterlassung in Anspruch nimmt und notfalls das Mietverhältnis so schnell wie möglich beendet. Verletzt ein vermietender Wohnungseigentümer diese Verpflichtung, hat er für anderen Miteigentümern dadurch entstandenen Schaden einzustehen. Voraussetzung ist allerdings, dass den Vermieter ein Schuldvorwurf trifft. Eigentümern steht also bei einem Verstoß gegen § 14 WEG nicht nur ein Anspruch auf Unterlassung gem. § 1004 BGB gegen den vermietenden Miteigentümer zu, sondern auch bei Pflichtverletzung ein Anspruch auf Schadenersatz aus positiver Forderungsverletzung (im vorliegenden Fall nicht behauptet).

Aber auch eine Haftung des vermietenden Eigentümers gemäß § 278 BGB (Erfüllungsgehilfenhaftung) für das Verhalten seiner Mieterin wurde im vorliegenden Fall verneint. Eine solche Haftung des Vermieters kommt nur für solche Handlungen in Betracht, die in "Ausübung" der Verbindlichkeit nach § 14 Nr. 1 WEG vorgenommen wurden, d.h. bei denen ein innerer sachlicher Zusammenhang zwischen der Erfüllung der Verbindlichkeit aus § 14 WEG und dem Tun der Mieterin besteht. Für Beeinträchtigungen und Störungen, die nur "bei Gelegenheit" der Erfüllung folgen, scheidet eine Vermieterhaftung aus. Unerlaubte Handlungen einer Mieterin, wie z.B. Bedrohungen und Beschimpfungen rechtfertigen ebenfalls keine Vermieterhaftung.

3. Überdies käme eine Haftung des Vermieters nach § 278 BGB nur bei Verschulden seiner Mieterin in Betracht; ein Wohnungseigentümer haftet nämlich für seine Mietpartei dann nicht, wenn dessen Verantwortlichkeit für eigenes Verschulden nach § 827 BGB, § 828 BGB ausgeschlossen ist, wie dies hier der Fall war (psychische Erkrankung).

Link zur Entscheidung

( OLG Düsseldorf, Beschluss vom 07.04.1995, 3 Wx 472/94= NJW-RR 19/1995, 1165 = WM 8/95, 497 = DWE 2/95, 71)

Zu Gruppe 5: Vermietung von Eigentumswohnungen

Anmerkung:

Dieses Rechtsergebnis dürfte gestörte und sogar finanziell geschädigte Miteigentümer kaum befriedigen. Zur berechtigten Entziehung des Wohnungseigentums eines psychisch kranken Miteigentümers vgl. demgegenüber Landgericht Tübingen, Urteil v. 22. 9. 1994, Az.: 1 S 39/94.