Normenkette
§ 5 Abs. 2 WEG, § 7 WEG, § 8 WEG, § 15 WEG, § 53 Abs. 1 GBO
Kommentar
Einem Erdgeschossladenteileigentum wurde zu Sondereigentum eine in den Keller führende Treppe zugeordnet. Gleichzeitig wurde einem anderen Erdgeschossladen hinsichtlich der Treppenhaus-Raumfläche teilweise ein "Sondernutzungsrecht gemäß § 15 Abs. 1 WEG" eingeräumt. Andere Miteigentümer hielten diese Sondereigentumsbegründung für unwirksam und beantragten, in Berichtigung des Grundbuchs den hinteren Flurteil mit Treppenabgang in den Keller als (zwingendes) gemeinschaftliches Eigentum einzutragen (Löschung der betreffenden Sondereigentumseintragung), zumal sich im hinteren Teil des Flurs auch Stromzähler u. A. auch für den gemeinschaftlichen Heizungskeller befänden und der Flur mit Treppe in den Keller den einzigen Ausgang vom Keller zum Hof darstelle und als Fluchtweg im Brandfalle den weiteren Parteien der Anlage zur Verfügung stehen müsse.
Der Senat entschied, dass nach § 53 Abs. 1 S. 2 GBO eine Eintragung von Amts wegen zu löschen sei, wenn sie sich nach ihrem Inhalt als unzulässig erweise. Inhaltlich unzulässig sei eine Eintragung, die einen Rechtszustand verlautbare, den es nicht geben könne. Die inhaltliche Unzulässigkeit müsse sich aus dem Eintragungsvermerk und den dort in zulässiger Weise Bezug genommenen Eintragungsunterlagen selbst ergeben; auf die rechtlichen Vorgänge, die der Eintragung im Übrigen zugrunde lägen und auf andere Beweismittel dürfe nicht zurückgegriffen werden (vgl. § 7 Abs. 3, 4 Nr. 1 WEG und Rechtsprechung des BayObLG, u. A. MittBayNot 1980, 203; Rechtspfleger 1988, 102 und 256). Dies gelte auch für die Beurteilung, ob Anlagen oder Einrichtungen, die sich in einem der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gehörenden Gebäude befänden, diesen Eigentümern im Sinne von § 5 Abs. 2 WEG zum "gemeinschaftlichen Gebrauch dienten" und deshalb nicht durch eine Teilungserklärung nach § 8 WEG zum Gegenstand des Sondereigentums erklärt werden könnten.
Im vorliegenden Fall sei es weder aus der Eintragungsbewilligung noch aus dem Aufteilungsplan ersichtlich, dass der im Aufteilungsplan mit der Ziffer 2 u. a. als Teileigentum ausgewiesene hintere Teil des Flurs im Erdgeschoss des Gebäudes mit Abgang zum Keller eine Anlage oder Einrichtung sein könnte, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Wohnungseigentümer zu dienen bestimmt sei und deshalb nach der zwingenden Regelung des § 5 Abs. 2 WEG nicht Gegenstand des Sondereigentums (Teileigentums) sein könne. Zwar seien unter den in § 5 Abs. 2 WEG erwähnten "Anlagen und Einrichtungen" nach dem Sinn der Bestimmung auch Räume zu verstehen (vgl. BGHZ 73, 303/311) und so auch Treppenhäuser, da diese üblicherweise dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Eigentümer dienten und dann auch nicht im Sondereigentum stehen könnten (vgl. BayObLG, DNotZ 1982, 246/248). Es sei aber auch anerkannt, dass, soweit solche Anlagen oder Einrichtungen ausnahmsweise nur dem ausschließlichen Gebrauch eines Raumeigentümers dienten (z. B. Treppenhaus- und Außenflure, die zu einem Stockwerk eines mehrere obere Stockwerke umfassenden Raumeigentums gehörten), diese zu Sondereigentum bestimmt werden könnten (vgl. Augustin, WEG 1983, § 5 WEG Rn. 17).
Im vorliegenden Fall war das Ladenteileigentum 1 von der Straßenseite her zugänglich. Die dazu gehörenden Kellerräume seien durch eine im Ladenlokal befindliche Treppe zu erreichen. Der Eingang für die übrigen Wohnungseigentümer zum Haus läge auf der Straßenseite. Dort befände sich ein die Etagen verbindendes Treppenhaus, das gleichzeitig zu den, dem eigenen Sondereigentum zugewiesenen Kellerräumen und auch zu den im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Kellern führe. Der rückseitig gelegene Hof hätte zu den dort befindlichen Einstellplätzen einen besonderen Zugang von der Straße her. Damit sei auch der hintere Teil des streitigen Flurteiles mit Kellerabgang nicht zum gemeinschaftlichen Gebrauchbestimmt und diene auch nicht allen Eigentümern. Vielmehr sei der genannte Teilbereich des Treppenflures mit einer Ordnungsziffer gekennzeichnet worden und somit auch nur einem Miteigentümer als Sonder- bzw. Teileigentum zugeordnet (mit Entziehung des Mitgebrauchs der übrigen Eigentümer).
Aus dem Eintragungsvermerk und den dort in Bezug genommenen Eintragungsunterlagen ergäbe sich auch nicht, dass in dem in Rede stehenden Teil des Treppenflurs Stromzähler der Gemeinschaft untergebracht worden seien und der Treppenaufgang als Fluchtweg aus dem Keller dienen solle. Im Übrigen sei anerkannt, dass das Sondereigentum an einem Raum auch dann in Betracht komme, wenn sich darin Anlagen befänden, die im gemeinschaftlichen Eigentum stünden, wenn der Raum nicht ausschließlich demselben Zweck wie der Anlage diene (vgl. BGHZ 73, 302/311); dies sei jedenfalls bezüglich des Flurs und der darin befindlichen Zähleranlage der Fall.
Ein vom Grundbuchamt von Amts wegen einzutragender Widerspruch komme deshalb nicht in Betracht.
Geschäftswert: Regelwert DM 5.000,-.
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