Zuständigkeit: Klage gegen Gesellschafter eines Wohnungseigentümers

Leitsatz

Streitigkeiten über die in § 128 HGB angeordnete persönliche Haftung des Gesellschafters einer Wohnungseigentümerin für Beitragsrückstände sind als Wohnungseigentumssache im Sinne von § 43 Nr. 2 WEG anzusehen.

Normenkette

§ 43 Nr. 2 WEG; § 128 HGB

Das Problem

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K verlangt von B1 und B2, 2 ehemaligen Gesellschaftern der Wohnungseigentümerin W, einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), die Zahlung rückständiger Hausgelder für April 2013 bis Februar 2014. Das Amtsgericht – WEG-Abteilung – weist die Klage ab, das Landgericht als Konzentrationsgericht weist K's Berufung in 2015 zurück. Die Revision ist nicht zugelassen. Dagegen richtet sich K's Nichtzulassungsbeschwerde.

Die Entscheidung

1. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs ist die Nichtzulassungsbeschwerde wegen § 62 Abs. 2 WEG nicht zulässig.

   § 62 Abs. 2 WEG

   […]

   In Wohnungseigentumssachen nach § 43 Nr. 1 bis 4 finden die Bestimmungen über die Nichtzulassungsbeschwerde (§ 543 Abs. 1 Nr. 2, § 544 der Zivilprozessordnung) keine Anwendung, soweit die anzufechtende Entscheidung vor dem 31. Dezember 2015 verkündet worden ist.

Der Rechtsstreit betreffe die Haftung ausgeschiedener Gesellschafter einer GbR für Hausgeldrückstände und unterfalle § 43 Nr. 2 WEG. § 43 WEG sei weit auszulegen. Die Norm sei weder gegenstands- noch personenbezogen zu verstehen. Daher erfasse sie beispielsweise auch einen ausgeschiedenen Wohnungseigentümer, einen Gläubiger, der einen Zustimmungsanspruch nach § 12 WEG geltend mache oder einen gewillkürten Prozessstandschafter. Für die persönliche Haftung des Gesellschafters einer Wohnungseigentümerin gemäß § 128 HGB für Beitragsrückstände könne dann nichts anderes gelten. Dies gelte in gleicher Weise für die Haftung des Gesellschafters einer GbR gemäß § 128 HGB analog sowie die Haftung ausgeschiedener Gesellschafter (§ 160 HGB, § 736 Abs. 2 BGB). Die Haftung des Gesellschafters trete kraft Gesetzes als Folge der rechtlichen Organisationsform der Wohnungseigentümerin ein. Da die Haftung akzessorisch sei, bestehe ein enger Bezug zu der Zahlungsverpflichtung der Wohnungseigentümerin. Infolgedessen würden sich regelmäßig spezifisch wohnungseigentumsrechtliche Fragen stellen, und der Sachverstand der mit Wohnungseigentumssachen befassten Gerichte sei in gleicher Weise wie bei einer Inanspruchnahme der Gesellschaft gefordert.

Kommentar

Anmerkung

Steht ein Wohnungseigentum im Eigentum einer Personengesellschaft (vor allem: GbR, OHG und KG), sind ihre Gesellschafter zwar selbst keine Wohnungseigentümer. Wohnungseigentümerin ist allein die Gesellschaft. Die Gesellschafter können – wie der Fall zeigt – aber für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft persönlich und als Gesamtschuldner haften.

Was ist für den Verwalter wichtig?

Im Rahmen des Hausgeldinkassos ist stets zu beachten, ob für die Hausgeldschulden einer Gesellschaft ihre Gesellschafter haften. Ferner sind Verträge, nach denen ein Dritter haften kann, die Gemeinschaftsordnung, Bürgschaften, Garantien, Patronatserklärungen, Schuldbeitritte und ähnliche Instrumente in den Blick zu nehmen. Häufig haftet zum Beispiel neben einem Veräußerer der Käufer, weil der zwischen ihnen geschlossene Kaufvertrag Vertrag zugunsten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist.

Link zur Entscheidung

BGH, Beschluss v. 21.1.2016, V ZR 108/15