Zustimmung zur Veräußerung: Widerruf

Leitsatz

Ist als Inhalt des Sondereigentums vereinbart, dass der Wohnungseigentümer zur Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung bedarf, wird eine erteilte Zustimmung unwiderruflich, sobald die schuldrechtliche Vereinbarung über die Veräußerung wirksam geworden ist.

Normenkette

WEG § 12; BGB § 183

Das Problem

1. In einer Wohnungseigentumsanlage ist eine Veräußerungsbeschränkung vereinbart (zustimmen muss der Verwalter). Im März 2016 verkauft Wohnungseigentümer B sein Wohnungseigentum an die X-GmbH. Zu deren Gunsten wird im Juni 2016 eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen. Im Mai 2016 stimmt Verwalter V der Veräußerung vor dem Urkundsnotar zu. Mit Faxschreiben vom Juli 2016 an den Notar widerruft V diese Zustimmung wieder. Eine Abschrift faxt er am gleichen Tag auch dem Grundbuchamt.
2. Im September 2016 beantragt der Notar für B und die X-GmbH die Umschreibung. Das Grundbuchamt meint, es fehle an einer Verwalterzustimmung. Denn der Verwalter könne seine Zustimmung gemäß § 878 BGB so lange widerrufen, bis der Antrag auf Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt eingegangen und damit bindend geworden sei. Auch zur Vollendung des dinglichen Rechtsgeschäfts bedürfe es der Verwalterzustimmung; diese sei jedoch nach § 183 Satz 1 BGB widerrufen worden.
3. Dagegen wenden sich die B und die X-GmbH mit der Beschwerde. Der Verwalter könne ihrer Ansicht nach einer einmal wirksam erteilten Zustimmung zum schuldrechtlichen Kaufvertrag die Zustimmung zum dinglichen Geschäft nicht mehr widerrufen. Es handele sich um eine einheitlich erteilte Zustimmung zu 2 Rechtsgeschäften, die untrennbar seien. Mit Eingang der Zustimmung beim Notar sei aber der Kaufvertrag wirksam und der Verkäufer zur Auflassung verpflichtet gewesen. Auch sei nicht einzusehen, weshalb dem Verwalter die Möglichkeit eines Widerrufs einzuräumen sei.
4. Das Oberlandesgericht (OLG) meint, es bestehe ein Eintragungshindernis. Denn der Verwalter habe seine Zustimmung wirksam widerrufen. Zwar sei umstritten, ob eine nach § 12 WEG erforderliche Zustimmung zu der Übertragung des Wohnungseigentums nach ihrem Zugang noch widerrufen werden könne. Jedenfalls bis zu der Stellung des Eintragungsantrags bei dem Grundbuchamt müsse die Zustimmungserklärung aber gemäß § 183 Satz 1 BGB als widerruflich angesehen werden. Das entspreche auch herrschender Ansicht zu der entsprechenden Regelung in § 5 Abs. 1 ErbbauRG, der § 12 WEG aber nachgebildet sei.
5. Dagegen richtet sich die Beschwerde. Mit Erfolg!

Die Entscheidung

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs (BGH) liegt die erforderliche Zustimmung vor. Denn die erteilte Zustimmung sei – wie vom OLG ausgeführt – unwiderruflich, sobald die schuldrechtliche Vereinbarung über die Veräußerung wirksam geworden sei.

1. Mit der Zulassung eines Zustimmungsvorbehalts für die Veräußerung von Wohnungseigentum habe der Gesetzgeber einem – je nach der Person des Zustimmungsverpflichteten unterschiedlichen – Sachanliegen der anderen Wohnungseigentümer oder eines Dritten Rechnung tragen wollen (Hinweis auf BGH, Beschluss v. 29.6.2017, V ZB 144/16, ZfIR 2017 S. 782 Rn. 15 für das Erbbaurecht):

   • Werde die Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder – gewissermaßen stellvertretend für sie – des Verwalters der Wohnungseigentumsanlage vorgesehen, gehe es um deren Interesse, sich gegen das Eindringen unerwünschter Personen in die Gemeinschaft und gegen sonstige unerwünschte Veränderungen im Personenkreis der Teilhaber zu schützen.
   • Das grundsätzlich mögliche Erfordernis der Zustimmung eines externen Dritten diene dagegen keinem einheitlichen Sachanliegen. Etwa das Erfordernis der Zustimmung eines Grundpfandrechtsgläubigers, dessen Zulässigkeit mit Blick auf § 1136 BGB umstritten sei, würde dazu dienen, diesem die Prüfung zu ermöglichen, ob der Eigentumswechsel seine Sicherungsinteressen berühre.
2. Bei den unterschiedlichen Sachanliegen gehe es stets um die Beurteilung des Erwerbs des Wohnungseigentums als eines Gesamtvorgangs. Für dessen Beurteilung käme es entscheidend auf die meist eher personellen Auswirkungen des Erwerbsvorgangs oder auf seine Auswirkungen auf das geschützte wirtschaftliche oder auch öffentliche Anliegen an. Die technischen Einzelheiten, die für den Vollzug des Erwerbs erforderlich seien, spielten bei der Entscheidung über die Erteilung oder die Versagung der Zustimmung zu dem in diesem Sinne verstandenen Erwerb keine Rolle. Der Gesetzgeber sei davon ausgegangen, dass die Veräußerung einen Gesamtvorgang darstelle, dem der Wohnungseigentümer oder der Dritte nur einheitlich entweder zustimmen oder die Zustimmung versagen könne.
3. Die Differenzierung zwischen Kausal- und Verfügungsgeschäft diene nicht dem Ziel, den geschilderten Gesamtvorgang künstlich in 2 Teile zu zerlegen und die getrennte und je für sich isoliert zu betrachtende Zustimmungsbedürftigkeit beider Geschäfte anzuordnen. Sie habe auch nicht den Zweck, dem zustimmungsberechtigten Wohnungseigentümer, dem Verwalter oder dem Dritten die Gelegenheit zu verschaffen, die einmal erteilte Zustimmu...