Zustimmung zur Veräußerung

Leitsatz

Müssen die Wohnungseigentümer einer Veräußerung zustimmen, muss die Zustimmung in Form des § 29 GBO erteilt werden.

Normenkette

WEG § 12

Das Problem

Wohnungseigentümer K bittet – da die Wohnungseigentümer eine Veräußerungsbeschränkung vereinbart haben – die anderen Wohnungseigentümer um Zustimmung zur Veräußerung seines Wohnungseigentums. Die anderen Wohnungseigentümer erteilen die Zustimmung durch einen schriftlichen Beschluss. K meint, diese Form reiche wegen § 29 GBO nicht.

Kommentar

§ 29 GBO

Eine Eintragung soll nur vorgenommen werden, wenn die Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. …

…

K verklagt daher die anderen Wohnungseigentümer, ihre bereits erteilte Zustimmung in der Form des § 29 GBO abzugeben. Ferner verlangt er die Feststellung, dass die Beklagten verpflichtet sind, ihm den Schaden zu erstatten, der aus der Weigerung entsteht.

Entscheidung

1. Wohnungseigentümer K stehe gegen die anderen Wohnungseigentümer ein Anspruch auf Abgabe der bereits erteilten Zustimmung in der Form des § 29 GBO zu. Die Zustimmung bedürfe wegen § 29 GBO der öffentlichen Beglaubigung. Die Kosten der Zustimmungserteilung seien grundsätzlich von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu tragen. Die Veräußerung könne von einem Beschluss der Wohnungseigentümer abhängig gemacht werden. Werde dieser Beschluss im schriftlichen Verfahren nach § 23 Abs. 3 WEG gefasst, bedürfe es zur Führung des Nachweises hierüber in der Form des § 29 Abs. 1 GBO der Vorlage aller Zustimmungserklärungen in beglaubigter Form.
2. Nachdem die Beklagten ihre Zustimmung als Bestandteil des Beschlusses im Umlaufverfahren erteilt hätten und ein Beschlussergebnis wirksam verkündet worden sei, folge als Nebenpflicht aus dem Gemeinschaftsverhältnis die Erteilung der Zustimmung in beglaubigter Form (Hinweis unter anderem auf OLG Karlsruhe v. 9.2.1983, 4 W 97/82, Justiz 1985 S. 140 und LG Frankfurt am Main v. 15.6.1988, 2/9 T 207/88, ZMR 1989 S. 270).

Anmerkung

Bedarf die Veräußerung eines Wohnungseigentums der Zustimmung, hat der veräußernde Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Erteilung einer Zustimmungserklärung, die nicht nur hinsichtlich ihrer Form (§ 29 GBO), sondern auch in Bezug auf ihren Inhalt den Vollzug der Eigentumsumschreibung im Grundbuch zweifelsfrei ermöglicht (OLG Hamm v. 3.2.1992, 15 W 63/91).

Was ist für den Verwalter wichtig?

1. Die Bestimmung des § 23 Abs. 3 WEG ermöglicht Beschlüsse außerhalb der Versammlung. Sein Wort "Zustimmung" ist wie bei § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG zu verstehen und meint, dass jeder Stimmberechtigte gegenüber einem vorformulierten Beschlussantrag gegenüber dem Initiator mit "Ja" stimmen muss. Die Zustimmung muss außerdem für Beschluss und Verfahrensweise gelten. Ein schriftlicher Beschluss kommt daher nur dann zustande, wenn erstens jeder damit einverstanden ist, dass außerhalb der Versammlung beschlossen werden soll. Außerdem muss zweitens jeder dem ihm vorgelegten Beschlussantrag auch zustimmen. Nicht ausreichend ist es also, dass zwar sämtliche Wohnungseigentümer dem Verfahren als solches zustimmen, aber nur mehrheitlich abgestimmt wird.
2. Einem Beschlussverfahren nach § 23 Abs. 3 WEG und dem entsprechenden Beschlussantrag muss nach § 126 Abs. 1 BGB von jedem Wohnungseigentümer eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigten Handzeichens schriftlich zugestimmt werden. Die schriftliche kann durch die elektronische Form im Sinne von § 126a BGB ersetzt werden. Die schriftliche Form wird außerdem durch die notarielle Beurkundung ersetzt. Keine Bedenken bestehen dagegen, dass alle Unterschriften auf einem "Zirkular" oder jede Unterschrift auf einem eigenen Blatt, z.B. Stimmscheinen, geleistet wird.
3. Verfehlt ein Beschlussantrag im schriftlichen Verfahren die notwendige Mehrheit sämtlicher Stimmen, ist kein Beschluss zustande gekommen. Ein schriftlicher Beschluss setzt eine Initiative und damit das Bewusstsein der Wohnungseigentümer voraus, einen verbindlichen Beschluss zu fassen. Die Initiative kann von jedem Wohnungseigentümer, nach herrschender Meinung aber auch vom Verwalter und sogar von jedem beliebigen Dritten, etwa einem Rechtsanwalt als Vertreter des Wohnungseigentümers, ausgehen. Die Initiative muss nur unmissverständlich sein. Notwendig, aber auch ausreichend ist dazu, dass jedem Stimmberechtigten erkennbar und klar ist, dass seine Äußerung zu einer Entscheidung gefragt ist und nicht lediglich eine unverbindliche Meinungsäußerung herbeigeführt werden soll.
4. Einem schriftlichen Beschluss müssen sämtliche Wohnungseigentümer zustimmen, mithin auch die, die in der Versammlung der Eigentümer vom Stimmrecht ausgeschlossen wären. Haben die Wohnungseigentümer allerdings vereinbart, dass für bestimmte Angelegenheiten nur ein Teil von ihnen stimmberechtigt ist, ist für einen schriftlichen Beschluss notwendig, aber auch ausreichend, wenn nur die durch die Vereinbarung Bestimmten mit "Ja" st...