Zwangshypothek für Wohnungseigentumsverwalter im Grundbuch eintragungsfähig

Leitsatz

Zwangshypothek für Wohnungseigentumsverwalter (in gewillkürter Verfahrensstandschaft) im Grundbuch eintragungsfähig

Normenkette

(§ 45 Abs. 3 WEG; § 867 ZPO; § 1115 Abs. 1 BGB)

Kommentar

1. Eine Zwangshypothek ist für den Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage im Grundbuch einzutragen, wenn er in dem zugrunde liegenden Vollstreckungstitel als Gläubiger ausgewiesen ist. Hierbei ist es unerheblich, ob der Verwalter materiell-rechtlicher Forderungsinhaber ist oder ob der Titel von ihm als gewillkürter Prozessstandschafter für die Gemeinschaft erstritten wurde. Damit folgt der Senat der Vorlageentscheidung des KG (vom 06.03.2001, NZM 2001 S. 470 gegen OLG Celle v. 23.06.1986, RPfl. 1986 S. 484).

2. Die Eintragung einer solchen Zwangshypothek ist nicht nur eine Maßnahme der Zwangsvollstreckung, sondern verfahrensrechtlich zugleich ein Grundbuchgeschäft; das Grundbuchamt hat daher sowohl die vollstreckungsrechtlichen Anforderungen als auch die grundbuchrechtlichen Eintragungsvoraussetzungen zu beachten (damit auch die erforderlichen Angaben zur Person des Gläubigers gemäß Bestimmungen der Grundbuchverfügung). Bei der Eintragung einer Zwangssicherungshypothek als Vollstreckungsmaßnahme kann diese nicht in vollem Umfang der Eintragung einer rechtsgeschäftlich begründeten Sicherungshypothek gleichgestellt werden; insoweit ist bei Anwendung des § 1015 Abs. 1 BGB den vollstreckungsrechtlichen Besonderheiten Rechnung zu tragen. In den Gründen der Senatsentscheidung wird hier zwischen einer rechtsgeschäftlich bestellten Sicherungshypothek und einer Zwangssicherungshypothek als Maßnahme der Immobiliarzwangsvollstreckung hinsichtlich der jeweiligen Entstehung unterschieden. Bei der Zwangshypothek ist das Grundbuchamt als Vollstreckungsorgan zu einer materiellen Überprüfung des Titels nicht befugt, um die Effizienz des Vollstreckungsverfahrens zu erhalten. Einwendungen sind hier nach § 767 ZPO geltend zu machen.

Im Falle entsprechender Verfahrensstandschaftsermächtigung ist der Verwalter in einem von ihm erstrittenen Titel als Gläubiger ausgewiesen und damit auch berechtigt, den zuerkannten fremden Anspruch in eigenem Namen zu vollstrecken und auch die Vollstreckungsklausel zu beantragen (vorliegend aufgrund § 796 Abs. 1 ZPO jedoch entbehrlich). Dabei ist es unerheblich, ob ein solcher Vollstreckungstitel auf Leistung an den Verfahrensstandschafter oder an den materiellen Rechtsinhaber (hier: die Gemeinschaft) lautet. Durch eine solche Verfahrensweise werden auch Schwierigkeiten bei der Durchsetzung von Ansprüchen der Eigentümer vermieden (z.B. Zwang zur Abtretung einer Forderung in der Form des § 29 GBO; Titelumschreibung). Die Eintragung aller Eigentümer insbesondere in größeren Gemeinschaften kann auch die Übersichtlichkeit des Grundbuchs beeinträchtigen und für das Amt mit einer erheblichen Arbeitsbelastung verbunden sein.

Link zur Entscheidung

(BGH, Beschluss vom 13.09.2001, V ZB 15/01, NZM 2001 S. 1078; ZMR 2002 S. 134)