Zwangsversteigerung: Erwerber haftet für Mieterinvestitionen

Leitsatz

Hat der Mieter in die Mietwohnung investiert, haftet nach der Zwangsversteigerung der Erwerber und nicht der ursprüngliche Vermieter dem Mieter für die Erstattung von Investitionen.

Sachverhalt

Der Mieter von Gewerberäumen und der Vermieter streiten um die Erstattung von Investitionen des Mieters. Der Vermieter hatte das Objekt in der Zwangsversteigerung erworben. Im Mai 1998 mietete der Mieter vom damaligen Grundstückseigentümer Gewerberäume für 15 Jahre. Der Mieter hat sodann in die gemieteten Räumlichkeiten investiert. Das Objekt wurde 2003 zwangsversteigert. Am 15.12.2003 erhielt der jetzige Vermieter den Zuschlag für das Grundstück. Er kündigte am 29.12.2003 das Mietverhältnis nach § 57a ZVG, der dem Erwerber ein außerordentliches Kündigungsrecht gibt, zum nächstmöglichen Zeitpunkt.

Der Mieter verlangt wegen seiner Investitionen, die er nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht weiter nutzen kann, an ihn für die Zeit vom Tag der Räumung der Mieträume bis zum 31.3.2009 monatlich 317,20 EUR, für die Zeit danach bis zum 31.3.2014 monatlich 297,70 EUR und für die Zeit danach bis zum 31.3.2019 monatlich 276,90 EUR zu zahlen.

Entscheidung

Der BGH entschied, dass der Erwerber haftet und nicht der alte Vermieter. Der neue Vermieter ist durch die Kündigung schon zum 31.12.2005 in den Genuss der wertsteigernden Investitionen gekommen und nicht erst mit Ablauf der vertraglich vereinbarten Mietzeit von 15 Jahren. Mit der Beendigung des Mietvertrags vor dem ursprünglich geplanten Ende ist der Rechtsgrund für die vom Mieter vorgenommene Investition weggefallen. Das hat zur Folge, dass der Vermieter bereichert sein kann.

Eine Bereicherung tritt auch nur beim neuen Vermieter ein, weil sich die Bereicherung nicht nach der Aufwendung des Mieters richtet und auch nicht im Zeitwert der Investition oder der Verkehrswertsteigerung des Mietobjekts bei Rückgabe besteht. Die Bereicherung liegt allein in der Erhöhung des Ertragswerts, soweit der Vermieter diesen früher als vertraglich vorgesehen durch anderweitige Vermietung zu einem höheren Mietzins realisieren kann. Das gilt auch bei einem Erwerb im Zwangsversteigerungsverfahren.

Der Ersteigerer erhält aufgrund seiner Kündigung die Mietsache früher zurück als nach dem Mietvertrag vorgesehen. Wenn er deshalb das Objekt zu einem höheren Mietzins als bisher vermieten kann, ist allein er und nicht der ursprüngliche Vermieter bereichert.

Im Ausgangsfall hat der BGH die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Dieses muss noch klären, ob der neue Vermieter tatsächlich bereichert ist.

Kommentar

Praxis-Tipp

Dieses Urteil ist für Erwerber in der Zwangsversteigerung gefährlich. Diese können sich bei vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses Ansprüchen des Mieters ausgesetzt sehen, mit denen sie nicht rechnen. Es ist Interessenten in der Zwangsversteigerung daher dringend zu empfehlen, sich vor der Abgabe von Geboten nach dem Inhalt bestehender Mietverhältnisse einschließlich sämtlicher Absprachen zu erkundigen.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil v. 29.4.2009, XII ZR 66/07