Zwangsversteigerung - Fälligkeit nach Zuschlag: Ersteher haftet für Beiträge zur Sonderumlage

Leitsatz

Ein Wohnungseigentümer, der seine Eigentumswohnung gemäß § 90 ZVG in einer Zwangsversteigerung erworben hat, ist auch dann zur Zahlung der nach dem Eigentumserwerb fällig gewordenen Raten einer Sonderumlage verpflichtet, wenn die Sonderumlage bereits vor dem Eigentumserwerb beschlossen worden ist. § 56 S. 2 ZVG, wonach der Ersteher von dem Zuschlag an die Lasten der im Wege der Zwangsversteigerung erworbenen Eigentumswohnung trägt, steht der Zahlungspflicht nicht entgegen. Ein solcher Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht nichtig und er belastet den Erwerber in der Regel auch nicht unbillig.

Fakten:

Der vorliegend beklagte Wohnungseigentümer hatte sein Sondereigentum durch Zuschlag im Wege der Zwangsversteigerung erworben. Vor dem Zuschlag hatte die Gemeinschaft die Erhebung einer ratenweise zu bedienenden Sonderumlage beschlossen, die teilweise nach Zuschlag zur Zahlung fällig war. Der Wohnungseigentümer war der Auffassung, zur anteiligen Zahlung nicht verpflichtet zu sein, da er mit Schulden der früheren Eigentümer belastet werde, die aus abgeschlossenen Sachverhalten stammten. Selbstverständlich aber war der Wohnungseigentümer zur Zahlung der auf ihn entfallenden Beiträge zu der erhobenen Sonderumlage verpflichtet.

Zunächst stellte das Gericht klar, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich befugt ist, zur Beseitigung von Liquiditätsschwierigkeiten eine Sonderumlage zu beschließen. Und obwohl die streitgegenständliche Sonderumlage bereits vor dem Eigentumserwerb des beklagten Wohnungseigentümers beschlossen wurde, haftet dieser dennoch für die nach seinem Eigentumserwerb fällig gewordenen Monatsraten des auf ihn entfallenden Anteils der Sonderumlage. Dadurch wird er auch nicht unbillig belastet. Er hatte die Möglichkeit, sich vor der Ersteigerung des Wohnungseigentums bei dem Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft nach den ihn bindenden Beschlüssen der Gemeinschaft zu erkundigen und sein Verhalten darauf einzurichten.

Link zur Entscheidung

LG Saarbrücken, Urteil vom 27.05.2009, 5 S 26/08LG Saarbrücken, Urteil vom 27.5.2009 – 5 S 26/08

Fazit:

Diesem Ergebnis steht auch nicht die Bestimmung des § 56 S. 2 ZVG entgegen, wonach der Ersteher von dem Zuschlag an die Lasten der im Wege der Zwangsversteigerung erworbenen Eigentumswohnung trägt. Bei den nach dem Eigentumserwerb des beklagten Wohnungseigentümers fällig gewordenen Raten der Sonderumlage handelte es sich nicht um "Lasten" aus der Vergangenheit, vielmehr mussten offene und bereits fällige Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber verschiedenen Gläubigern getilgt werden, wie etwa solche aus einem Heizölkauf. Den Nutzen dieser von den einzelnen Gläubigern der Wohnungseigentümergemeinschaft erbrachten Leistungen zieht nämlich auch der Beklagte als neuer Wohnungseigentümer.