Zwangsversteigerung: Keine Umschreibung von Räumungstiteln auf Erwerber

Leitsatz

Der Ersteher eines Grundstücks, das nach vorangegangener Zwangsverwaltung zwangsversteigert worden ist, ist nicht Rechtsnachfolger des früheren Zwangsverwalters. Hat der Verwalter gegen einen Mieter einen Titel auf Räumung und Herausgabe des der Beschlagnahme unterliegenden Mietobjekts erstritten, kann der Ersteher die Erteilung einer auf ihn lautenden vollstreckbaren Ausfertigung dieses Titels gemäß § 727 ZPO jedenfalls nach der Beendigung der Zwangsverwaltung nicht verlangen.

(amtlicher Leitsatz des BGH)

Normenkette

ZPO § 727; ZVG § 152 Abs. 1

Kommentar

Der Zwangsverwalter hatte einem Mieter gekündigt und Räumungsklage erhoben. In dem Verfahren wurde der Mieter zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt; das Urteil ist rechtskräftig. Vor der Vollstreckung dieses Urteils wurde das Mietobjekt zwangsversteigert und die Zwangsverwaltung aufgehoben. Der BGH hatte zu entscheiden, ob der Erwerber die Umschreibung des Räumungstitels verlangen kann.

1. Zwangsverwalter handelt in eigenem Namen

Der Zwangsverwalter tritt gem. § 152 Abs. 2 ZVG in die jeweiligen Mietverhältnisse ein. Die hieraus folgenden Rechte kann er im eigenen Namen geltend machen. Dazu zählen auch die Kündigung eines Mietverhältnisses und die Erhebung einer Räumungsklage. Das Räumungsurteil ergeht auf den Namen des Zwangsverwalters. Dieser kann aus dem Urteil die Zwangsvollstreckung betreiben.

Allerdings erlischt diese Befugnis mit der Aufhebung der Zwangsverwaltung.

2. Keine Umschreibung des Räumungstitels

In diesem Fall stellt sich die Frage, ob der Erwerber die Zwangsvollstreckung aus dem Räumungstitel betreiben darf. Hierzu ist erforderlich, dass der auf den Namen des Zwangsverwalters lautende Titel auf den Erwerber umgeschrieben wird. Als Rechtsgrundlage hierfür kommt § 726 Abs. 1 ZPO in Betracht. Danach kann dem "Rechtsnachfolger des in dem Urteil bezeichneten Gläubigers" eine vollstreckbare Ausfertigung des Titels erteilt werden. Bei dieser Rechtslage kommt es darauf an, ob der Erwerber als Rechtsnachfolger des Zwangsverwalters anzusehen ist.

3. Erwerber ist kein Rechtsnachfolger

Dies wird vom BGH verneint. Der Erwerber ist nicht Rechtsnachfolger des ursprünglichen Eigentümers, weil im Fall des Rechtserwerbs durch Erteilung des Zuschlags das Eigentum nicht übertragen, sondern in der Person des Erwerbers neu begründet wird. Daraus folgt erst recht, dass der Erwerber nicht Rechtsnachfolger des Zwangsverwalters sein kann.

4. Zwangsvollstreckung auf Räumung und Herausgabe durch Erwerber

Eine Titelumschreibung ist in diesen Fällen aber auch entbehrlich. Durch die vom Zwangsverwalter erklärte Kündigung wird das Mietverhältnis beendet. Der Mieter hat mithin gegenüber dem Erwerber kein Recht zum Besitz. Deshalb kann der Erwerber aus dem Zuschlagsbeschluss die Zwangsvollstreckung auf Räumung und Herausgabe betreiben (§ 93 Abs. 1 ZVG). Auf den vom Zwangsverwalter erwirkten Titel ist der Erwerber also nicht angewiesen.

Link zur Entscheidung

BGH, Beschluss v. 14.6.2012, VII ZB 47/10, NJW-RR 2012 S. 1297