Die Initiative zur Zwangsversteigerung kann von einem außenstehenden Dritten als Gläubiger eines Wohnungseigentümers ausgehen, und sie kann ebenso von der Wohnungseigentümergemeinschaft oder einzelnen Wohnungseigentümern selbst betrieben werden. Im einen Fall vollstreckt ein Gläubiger des Wohnungseigentümers, im anderen Fall die Gemeinschaft als solche in aller Regel wegen rückständiger Hausgelder.
6.1 Eigentümergemeinschaft als beitreibender Gläubiger
Betreibt die Eigentümergemeinschaft das Zwangsversteigerungsverfahren als Gläubigerin, sind die Vollstreckungsvoraussetzungen in § 10 Abs. 3 ZVG geregelt.
Hiernach ist Voraussetzung einer Zwangsversteigerung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft, dass die Ansprüche tituliert sind: Möchte die Eigentümergemeinschaft als Gläubigerin das Zwangsversteigerungsverfahren betreiben, muss über ihre Ansprüche gegen den Schuldner ein rechtskräftiges Urteil über die Beitragsrückstände oder ein rechtskräftiger Vollstreckungsbescheid vorliegen. Eines Duldungstitels bedarf es hingegen nicht.
Zahlungstitel
Aus dem Zahlungstitel muss sich erkennen lassen, dass die Voraussetzungen zur Berücksichtigung der Ansprüche in der Rangklasse 2 vorliegen. Der Titel muss also
- die Art der Forderung (z. B. Hausgeldforderung),
- den Bezugszeitraum sowie
- die Fälligkeit der einzelnen Beträge
ausweisen. Die Angabe des Bezugszeitraums ist erforderlich, um feststellen zu können, ob die geltend gemachte Forderung auch in den berücksichtigungsfähigen Zeitraum fällt.
Die zur Berücksichtigung des Vorrangs erforderlichen Angaben können auch aus einem Vollstreckungsbescheid hervorgehen, der im Mahnverfahren ergangen ist. Der Vordruck im maschinellen Mahnverfahren sieht in seinem Hauptforderungskatalog bereits eine entsprechende Forderungsart vor. Aber auch im nichtmaschinellen Verfahren können die entsprechende Forderungsart und der Bezugszeitraum angegeben werden. Die Bezeichnung von Fälligkeitsterminen ist in beiden Verfahren möglich.
Glaubhaftmachung durch Vorlage der Klageschrift
Soweit die nach Satz 2 erforderlichen Angaben nicht aus dem Titel selbst ersichtlich sind, können diese etwa durch Vorlage der Klageschrift glaubhaft gemacht werden. Das ist bei Anerkenntnis- oder Versäumnisurteilen der Fall oder aber dann, wenn das Urteil nach § 313 a ZPO keinen Tatbestand und keine Entscheidungsgründe enthält, weil es sich um ein Bagatellverfahren mit einem Streitwert bis 600 EUR handelt.
6.2 Außenstehender Dritter als beitreibender Gläubiger
6.2.1 Anmeldung der Ansprüche
Betreibt ein außenstehender Dritter als Gläubiger das Zwangsversteigerungsverfahren gegen einen Wohnungseigentümer, müssen die Wohnungseigentümer ihre Ansprüche gegen diesen Miteigentümer anmelden, damit sie aus dem Versteigerungserlös befriedigt werden können. Rechte, die zur Zeit der Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks aus dem Grundbuch nicht ersichtlich sind, können gemäß § 45 Abs. 1 ZVG nur dann im geringsten Gebot berücksichtigt werden, wenn sie rechtzeitig angemeldet werden. Bei derartigen Rechten handelt es sich meist um Ansprüche der öffentlichen Hand aus der Rangklasse 3, die im Zusammenhang mit dem Grundstück stehen, etwa öffentlichen Grundstückslasten oder Kommunalabgaben.
Eigentümergemeinschaft muss Ansprüche anmelden
Auch die Ansprüche der Eigentümergemeinschaft aus der Rangklasse 2 sind nicht aus dem Grundbuch ersichtlich und müssen deshalb angemeldet werden. Zur Anmeldung ist der Verwalter bereits gesetzlich nach § 27 Abs. 1 WEG verpflichtet. Eines Beschlusses bedarf es also insoweit nicht. Meldet der Verwalter die Ansprüche der Eigentümergemeinschaft nicht an, macht er sich gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft schadensersatzpflichtig.[1]
6.2.2 Glaubhaftmachung der Ansprüche
Die Hausgeldansprüche müssen gegenüber dem Zwangsversteigerungsgericht schon bei der Anmeldung glaubhaft gemacht werden.[1] Andere Rechte hingegen, die in aller Regel durch öffentliche Stellen angemeldet werden, sind erst auf Widerspruch glaubhaft zu machen. Nach dem Willen des Gesetzgebers soll ein möglicher Missbrauch bei einer für die übrigen Beteiligten nicht nachvollziehbaren Anmeldung ausgeschlossen werden. Ohne Glaubhaftmachung der angemeldeten Ansprüche käme es häufiger – und nicht wie bisher nur im Ausnahmefall – zu einem Widerspruch des die Zwangsvollstreckung betreibenden Gläubigers und damit zu Verzögerungen des Verfahrens.
Glaubhaftmachung
Die Glaubhaftmachung kann durch einen bereits vorliegenden Titel erfolgen, also etwa
- einen Vollstreckungsbescheid oder
- ein Urteil über die bevorrechtigte Forderung oder
- eine Unterwerfungsurkunde des Schuldners.[2]
Titel nicht generell erforderlich
Ein Titel wird jedoch nicht generell gefordert. Oftmals ist es der Eigentümergemeinschaft nämlich nicht möglich, bis zum Zwangsversteigerungstermin, zu dem die Ansprüche angemeldet sein müssen, einen Titel gegen den säumigen Miteigentümer zu erlangen. Insbesondere dann, wenn dieser gleichzeitig seine Zahlungen an die Grundpfandgläubiger und die Eigentümergemeinschaft einstellt, ist dies zu erwarten.
Glaubhaftmachung durch Vorlage entsprechender Unterlagen
Deshalb reicht es zur...
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