Zwangsversteigerung (WEMoG) / 6.2 Außenstehender Dritter als beitreibender Gläubiger

6.2.1 Anmeldung der Ansprüche

Betreibt ein außenstehender Dritter als Gläubiger das Zwangsversteigerungsverfahren gegen einen Wohnungseigentümer, müssen die Wohnungseigentümer ihre Ansprüche gegen diesen Miteigentümer anmelden, damit sie aus dem Versteigerungserlös befriedigt werden können. Rechte, die zur Zeit der Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks aus dem Grundbuch nicht ersichtlich sind, können gemäß § 45 Abs. 1 ZVG nur dann im geringsten Gebot berücksichtigt werden, wenn sie rechtzeitig angemeldet werden. Bei derartigen Rechten handelt es sich meist um Ansprüche der öffentlichen Hand aus der Rangklasse 3, die im Zusammenhang mit dem Grundstück stehen, etwa öffentlichen Grundstückslasten oder Kommunalabgaben.

Achtung

Eigentümergemeinschaft muss Ansprüche anmelden

Auch die Ansprüche der Eigentümergemeinschaft aus der Rangklasse 2 sind nicht aus dem Grundbuch ersichtlich und müssen deshalb angemeldet werden. Zur Anmeldung ist der Verwalter bereits gesetzlich nach § 27 Abs. 1 WEG verpflichtet. Eines Beschlusses bedarf es also insoweit nicht. Meldet der Verwalter die Ansprüche der Eigentümergemeinschaft nicht an, macht er sich gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft schadensersatzpflichtig.^[1]

[1] BGH, Urteil v. 8.12.2017, V ZR 82/17.

6.2.2 Glaubhaftmachung der Ansprüche

Die Hausgeldansprüche müssen gegenüber dem Zwangsversteigerungsgericht schon bei der Anmeldung glaubhaft gemacht werden.^[1] Andere Rechte hingegen, die in aller Regel durch öffentliche Stellen angemeldet werden, sind erst auf Widerspruch glaubhaft zu machen. Nach dem Willen des Gesetzgebers soll ein möglicher Missbrauch bei einer für die übrigen Beteiligten nicht nachvollziehbaren Anmeldung ausgeschlossen werden. Ohne Glaubhaftmachung der angemeldeten Ansprüche käme es häufiger – und nicht wie bisher nur im Ausnahmefall – zu einem Widerspruch des die Zwangsvollstreckung betreibenden Gläubigers und damit zu Verzögerungen des Verfahrens.

Hinweis

Glaubhaftmachung

Die Glaubhaftmachung kann durch einen bereits vorliegenden Titel erfolgen, also etwa

• einen Vollstreckungsbescheid oder
• ein Urteil über die bevorrechtigte Forderung oder
• eine Unterwerfungsurkunde des Schuldners.^[2]

Titel nicht generell erforderlich

Ein Titel wird jedoch nicht generell gefordert. Oftmals ist es der Eigentümergemeinschaft nämlich nicht möglich, bis zum Zwangsversteigerungstermin, zu dem die Ansprüche angemeldet sein müssen, einen Titel gegen den säumigen Miteigentümer zu erlangen. Insbesondere dann, wenn dieser gleichzeitig seine Zahlungen an die Grundpfandgläubiger und die Eigentümergemeinschaft einstellt, ist dies zu erwarten.

Glaubhaftmachung durch Vorlage entsprechender Unterlagen

Deshalb reicht es zur Glaubhaftmachung auch aus, eine Niederschrift der maßgeblichen Beschlüsse der Wohnungseigentümer einschließlich ihrer Anlagen – etwa den Wirtschaftsplan oder die Jahresabrechnung – vorzulegen, aus der die Zahlungspflicht^[3] hervorgeht. Eine spätere Glaubhaftmachung auf Verlangen des betreibenden Gläubigers erübrigt sich so. Der Anspruch der Eigentümergemeinschaft gegen den säumigen Miteigentümer kann gegenüber dem Gericht in sonst geeigneter Weise glaubhaft gemacht werden. Dies ermöglicht es, auch andere Schriftstücke der Eigentümergemeinschaft zur Glaubhaftmachung einzubeziehen.

Aufforderung zur Nachbesserung

Für den Fall, dass die Ansprüche bei der Anmeldung nicht hinreichend glaubhaft gemacht sind, kann der Rechtspfleger von Amts wegen – also auch ohne Widerspruch des betreibenden Gläubigers – die Eigentümergemeinschaft oder den Verwalter zur Nachbesserung auffordern. Bleibt der Anspruch weiterhin nicht hinreichend glaubhaft, wird er nicht in das geringste Gebot aufgenommen. Eine Zuteilung auf den angemeldeten Anspruch erfolgt dann nicht.

Hinweis

Rechtsbehelfe

Gegen die Nichtaufnahme in das geringste Gebot besteht für die Eigentümergemeinschaft kein Rechtsbehelf, auch nicht für die nachrangigen Gläubiger gegen eine Aufnahme, da es sich bei der Aufstellung des geringsten Gebots um eine unselbstständige Zwischenentscheidung zur Vorbereitung des Zuschlags handelt. Im späteren Verlauf des Verfahrens kann aber eine Anfechtung des Zuschlags wegen unrichtiger Feststellung des geringsten Gebots^[4] erfolgen. Im späteren Verlauf des Versteigerungsverfahrens kann auch noch ein Widerspruch gegen den Teilungsplan eingelegt werden^[5], mit der Folge, dass der streitige Betrag zu hinterlegen ist. Soweit sich erst nach dem Versteigerungsverfahren herausstellt, dass ein Anspruch zu Unrecht berücksichtigt wurde, kann der Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung^[6] gegen den zu Unrecht berücksichtigten Gläubiger geltend gemacht werden.

[1] § 45 Abs. 3 Satz 1 ZVG.

[2] § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO.

[3] § 28 Abs. 2 und 5 WEG.

[4] § 83 Nr. 1 ZVG.

[5] § 115 ZVG.

[6] § 812 BGB.