Zwangsverwaltung - Baukostenzuschuss als Ausnahme zur unwirksamen Vorausverfügung

Leitsatz

Zur Berücksichtigungsfähigkeit von Mieterleistungen als abwohnbarer Baukostenzuschuss.

Fakten:

Der Zwangsverwalter begehrt vom Mieter die Räumung des Grundstücks. Bei Abschluss des Mietvertrags war allein das Hinterhaus nutzbar, da das Vorderhaus noch nicht saniert war. Die Parteien hatten dazu vereinbart, dass der Mieter bestimmte Arbeiten in der vorgegebenen wertmäßigen Größenordnung ausführt und dieser Wert mit der Miete verrechnet werden sollte. Die Vereinbarung weist Arbeiten in einer Gesamtsumme von 339.500 Euro aus. Die vom Mieter in der Folgezeit vorgenommenen Arbeiten, die er unter Einsatz eines Sparvermögens von 35.000 Euro, Eigenleistung unter Mitwirkung von Familienangehörigen und Freunden getätigt haben will, sind streitig. Die Parteien vereinbarten unter anderem, dass die festgestellten Baukosten 320.500 Euro betragen und das Abwohnen der Baukosten ab 2004 beginnt und Ende 2023 endet. Der Mieter verweigerte Mietzahlungen an den Zwangsverwalter unter Hinweis auf die getroffenen Vereinbarungen. Der Zwangsverwalter kündigte das Mietverhältnis wegen ausstehender Mieten fristlos. Der BGH hebt das Urteil der Berufungsinstanz auf und verweist die Sache zur Feststellung der Berücksichtigungsfähigkeit der von dem Mieter behaupteten Aus- und Umbaumaßnahmen als Baukostenzuschuss zurück. Eine Vorausverfügung über Mietforderungen ist dem Grundpfandgläubiger gegenüber unwirksam, soweit sie sich auf die Miete für eine spätere Zeit als den zur Zeit der Beschlagnahme laufenden Kalendermonat bezieht. Eine Ausnahme von dieser Regel bilden aber Baukostenzuschüsse. Sind diese Leistungen zum Auf- oder Ausbau des Mietgrundstücks bestimmt, werden sie auch bestimmungsgemäß dazu verwendet und führen zu einer Erhöhung des Grundstückswerts, muss sich der Grundpfandgläubiger beziehungsweise ein für ihn tätiger Zwangsverwalter diese Leistungen als Mietvorauszahlungen entgegenhalten lassen. Das Berufungsgericht hatte einen Baukostenvorschuss hier verneint, ohne deren Voraussetzungen ausreichend zu überprüfen.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 15.02.2012, VIII ZR 166/10BGH, Urteil vom 15.2.2012 – VIII ZR 166/10

Fazit:

Abwohnbare Baukostenzuschüsse werden im Zwangsvollstreckungsrecht zugunsten des Mieters bevorzugt, weil der Mieter durch tatsächliche Leistungen, die an sich vom früheren Eigentümer und Vollstreckungsschuldner hätten aufgebracht werden müssen, einen Sachwert scha , der dem Grundpfandgläubiger in Form einer Wertsteigerung des Grundstücks zugute kommt. Ein abwohnbarer Baukostenzuschuss ist als Mietvorauszahlung berücksichtigungsfähig, wenn er mit der Abrede geleistet wird, dass sie der Mieter mit Rücksicht auf das Mietverhältnis aufgebracht und zum Auf- oder Ausbau des Mietgrundstücks verwendet werden sollen. Des Weiteren müssen - unter Zugrundelegung einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise - die erbrachten Leistungen aus dem Vermögen des Mieters tatsächlich, auch nur mittelbar, zur Schaffung oder Instandsetzung des Mietobjekts verwendet worden sein.