Zwangsverwaltung (WEMoG) / 6 Rechte und Pflichten des Zwangsverwalters

6.1 Verwaltung des Wohnungseigentums

Rechtlich tritt der Zwangsverwalter praktisch in die Stellung des Wohnungseigentümers ein. Im Interesse der Gläubigerbefriedigung ermächtigt § 152 Abs. 1 ZVG den Zwangsverwalter, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um die Wohnung in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsgemäß zu nutzen. Der Zwangsverwalter ist also vor allem verpflichtet, das Hausgeld während der Zwangsverwaltung an den Verwalter der Wohnungseigentumsanlage abzuführen. Im Rahmen der Haftung für Wohngeldansprüche tritt der Zwangsverwalter jedoch nur neben den Eigentümer, nicht an dessen Stelle, weshalb die persönliche Verpflichtung des Wohnungseigentümers zur Zahlung rückständiger Beiträge nicht entfällt.^[1] Der Zwangsverwalter hat in diesem Zusammenhang auch die Befugnis, eine leer stehende Wohnung, die weder vom Eigentümer bewohnt noch vermietet ist, seinerseits zu vermieten oder aber Kündigungen gegenüber denjenigen Mietern einer Eigentumswohnung auszusprechen, die sich in Zahlungsverzug befinden. Weiter ist der Zwangsverwalter zur Anfechtung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer befugt.

Achtung

Haftung auch für Verwaltervergütung

Die Haftung des Zwangsverwalters für die während der Beschlagnahme fällig werdenden Wohngeldansprüche erstreckt sich auch auf die von ihm anteilig zu tragende Vergütung des Wohnungseigentumsverwalters.^[2] Der Zwangsverwalter unterliegt demnach der Teilhaftung des Wohnungseigentümers gemäß § 9a Abs. 4 Satz 1 WEG. Hiernach haftet er anteilig entsprechend des Miteigentumsanteils des zwangsverwalteten Wohnungseigentums unmittelbar gegenüber dem Verwalter neben der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Achtung

WEG ist "Beteiligte" i. S. v. § 154 ZVG

Der Zwangsverwalter ist allen Personen verantwortlich, gegenüber denen ihm das Zwangsversteigerungsgesetz besondere Pflichten auferlegt und in diesem Zusammenhang kann auch die Wohnungseigentümergemeinschaft "Beteiligte" im Sinne von § 154 Satz 1 ZVG sein.^[3] Verletzt beispielsweise der Zwangsverwalter durch Nichtzahlung des Hausgelds seine Pflicht, aus den Nutzungen des Grundstücks die Ausgaben der Verwaltung vorweg zu bestreiten, haftet er der Wohnungseigentümergemeinschaft entsprechend auf Schadensersatz.

Ist der Zwangsverwalter nicht in der Lage, die Hausgelder an die Gemeinschaft aus den erwirtschafteten Erträgen zu bezahlen, hat er einen Anspruch auf entsprechende Vorschüsse gegen den die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubiger.^[4]

[1] OLG München, Beschluss v. 12.10.2006, 32 Wx 124/06; OLG Zweibrücken, Beschluss v. 27.7.2005, 3 W 167/04.

[2] OLG Hamm, Beschluss v. 24.11.2003, 15 W 342/03.

[3] BGH, Urteil v. 5.2.2009, IX ZR 21/07.

[4] BGH, Beschluss v. 15.10.2009, V ZB 43/09.

6.2 Stimmrecht

Dem Zwangsverwalter steht darüber hinaus ein begrenztes Stimmrecht in der Wohnungseigentümerversammlung zu. Ein Stimmverbot des Wohnungseigentümers hat keinerlei Auswirkung auf das Stimmrecht des Zwangsverwalters, da dieser nicht Interessenvertreter des Wohnungseigentümers ist, sondern als unabhängiges Organ der Rechtspflege gilt.

Praxis-Beispiel

Beschränktes Stimmrecht

Das KG hingegen unterteilt nach Beschlussgegenstand. Hiernach ist der Zwangsverwalter im Rahmen der Beschlussfassung hinsichtlich der Jahresabrechnung und des Wirtschaftsplans stimmberechtigt. Gleiches gilt für die Wahl bzw. Abwahl des Verwalters. Hingegen soll er nicht berechtigt sein, Rechtsmittel zurückzunehmen oder aber bauliche Veränderungen zu genehmigen.^[1] Insgesamt besteht nach Auffassung des KG lediglich eine widerlegbare Vermutung dafür, dass die Beschlussgegenstände einer Eigentümergemeinschaft die Zwangsverwaltung berühren.^[2] Neben dem Zwangsverwalter sollte daher auch der Wohnungseigentümer zu der Wohnungseigentümerversammlung geladen werden.

Der Zwangsverwalter ist im Rahmen der Beschlussfassung bezüglich sämtlicher Gegenstände stimmberechtigt, die Auswirkungen auf die Zwangsverwaltung haben. Dies ist in erster Linie bezüglich sämtlicher Beschlüsse im Rahmen der Finanzverfassung der Gemeinschaft der Fall, also bei Beschlüssen über die Festsetzung von Hausgeldvorschüssen, den Beschlüssen über die Festsetzung von Nachschüssen bzw. Anpassungsbeträgen und Beschlüssen über Sonderumlagen. Er übt das Stimmrecht auch im Rahmen der Beschlussfassung über die Bestellung und Abberufung des Verwalters aus. Gleiches gilt für die Wahl bzw. Abwahl des Verwalters. Im Übrigen ist zu berücksichtigen, dass lediglich eine widerlegbare Vermutung dafür besteht, dass die Beschlussgegenstände einer Eigentümergemeinschaft die Zwangsverwaltung berühren, weshalb stets neben dem Zwangsverwalter auch der Wohnungseigentümer zur Eigentümerversammlung geladen werden sollte.

Soweit einem Wohnungseigentümer mehrere Wohnungseigentumsrechte zustehen, von denen nur ein Teil zwangsverwaltet wird, so steht dem Zwangsverwalter beim Objekt- bzw. Wertprinzip das Stimmrecht nur in Höhe der belasteten Miteigentumsanteile zu. Schwierigkeiten bereitet das Stimmrecht beim sogenannten Kopfprinzip. Wollte man hier eine gemeinsame Stimmberechti...