Zwangsvollstreckung von Hausgeldforderungen (WEMoG) / 1.2.2 Allgemeine Vollstreckungsvoraussetzungen: Titel – Klausel – Zustellung

Damit eine Maßnahme der Zwangsvollstreckung gegen einen Hausgeldschuldner Erfolg hat, müssen die allgemeinen und ggf. besonderen Vollstreckungsvoraussetzungen vorliegen.^[1]

[1] Dazu auch Dötsch, ZWE 2015, S. 157, 158.

1.2.2.1 Titel gegen den Hausgeldschuldner

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer muss über einen Titel gegen den Zwangsvollstreckungsschuldner verfügen. Hier ist darauf zu achten, dass die Zwangsvollstreckung gegen den "richtigen" Schuldner betrieben wird. Probleme ergeben sich z. B. bei Bruchteilseigentümern, Gesamthandseigentum oder BGB-Gesellschaften. "Titel" wird in der Regel ein Vollstreckungsbescheid oder ein Urteil über Hausgeld im weiteren Sinne sein. Vorstellbar ist aber auch eine vollstreckbare Urkunde oder ein vollstreckbarer außergerichtlicher Vergleich. Die Zwangsvollstreckung darf nur beginnen, wenn die Personen, für und gegen die sie stattfinden soll, in dem Titel oder in der ihm beigefügten Vollstreckungsklausel namentlich bezeichnet sind.

Tod des Schuldners

Verstirbt der Hausgeldschuldner^[1], kann der Titel nach § 727 ZPO auf Antrag an das Prozessgericht auf den Erben umgeschrieben werden, damit gegen diesen vollstreckt werden kann.^[2] Der Antrag nach § 727 ZPO ist formlos möglich. In der Regel ist der Rechtspfleger des Prozessgerichtes 1. Instanz zuständig. Soll eine Titelumschreibung eines Vollstreckungsbescheids erfolgen, ist das Mahngericht, das den Vollstreckungsbescheid erlassen hat, zuständig.

Eine Umschreibung ist gemäß § 729 ZPO ggf. auch gegen einen Vermögens- und Firmenübernehmer möglich. Eine Titelumschreibung gemäß § 727 ZPO ist nicht erforderlich, wenn die Zwangsvollstreckung im Zeitpunkt des Todes des Schuldners bereits begonnen hat. Sie wird dann über seinen Nachlass fortgesetzt.^[3]

[1] Siehe Elzer, Hausgeldforderungen im Wohnungseigentum, Kap. 3.2.3 Erbfall (Schuld und Haftung des Erben).

[2] Dötsch, ZWE 2015, S. 157, 159.

[3] § 779 Abs. 1 ZPO.

1.2.2.2 Klausel

Der Titel der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer muss mit einer Vollstreckungsklausel im Sinne von § 725 ZPO versehen sein.

Beispiel für eine Klausel

"Vorstehende Ausfertigung wird dem _______ (Bezeichnung der Partei) zum Zweck der Zwangsvollstreckung erteilt".

Die Klausel kann auch für einen nur vorläufig vollstreckbaren Titel erteilt werden. Hier besteht aber das Risiko, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Schadensersatz zahlen muss, wenn der Titel endgültig nicht für sie vollstreckbar ist.^[1]

[1] § 717 Abs. 2 ZPO.

1.2.2.3 Zustellung

Der Titel muss dem schuldenden Wohnungseigentümer zugestellt sein. Zustellung meint nach § 166 Abs. 1 ZPO die Bekanntgabe eines Dokumentes an eine Person in der in diesem Titel bestimmten Form. Eine Zustellung durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer genügt; in diesem Fall braucht die Ausfertigung des Urteils Tatbestand und Entscheidungsgründe nicht zu enthalten ("kurze Vollstreckbare").