Zwangsvollstreckung von Hausgeldforderungen (WEMoG) / 1.5 Ermächtigung des Verwalters

Der Verwalter besitzt für die Durchführung der Zwangsvollstreckung eines Hausgeldtitels nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine Vertretungsmacht.

Ob er die Zwangsvollstreckung im Verhältnis zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchführen darf, bemisst sich an § 27 Abs. 1 WEG. Danach darf er Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen (Nr. 1) oder dringend sind (Nr. 2). Für die Durchführung der Zwangsvollstreckung dürften diese Voraussetzungen in der Regel vorliegen.

Ist es anders, müssen die Wohnungseigentümer den der Verwalter nach § 27 Abs. 2 WEG ermächtigen.

Musterbeschluss: Ermächtigung des Verwalters zur Zwangsvollstreckung von Hausgeld^[1]

TOP XX: Ermächtigung des Verwalters

1. Der Verwalter wird ermächtigt, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ___________ [Name gemäß § 9a Abs. 1 Satz 3 WEG] gegen einen Wohnungseigentümer Maßnahmen der Zwangsvollstreckung zu veranlassen oder im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ___________ [Name gemäß § 9a Abs. 1 Satz 3 WEG] einen Rechtsanwalt mit der Durchführung zu beauftragen.
2. Sofern dies Erfolg verspricht, soll vorrangig die Mobiliarzwangsvollstreckung betrieben werden. Anderenfalls ist die Immobiliarzwangsvollstreckung zu betreiben. Ob der Verwalter eine Zwangshypothek beantragt, die Zwangsverwaltung oder die Zwangsversteigerung veranlasst, steht in seinem Ermessen.
3. Führt der Verwalter das Verfahren selbst, erhält er dafür ein Sonderentgelt in Höhe der Gebühren eines Rechtsanwaltes nach dem RVG.
4. Führt ein Rechtsanwalt das Verfahren, erhält der Verwalter ein Sonderentgelt für die Zuarbeit, Unterlagenzusammenstellung, Führung von Schriftverkehr, Anfertigung von Kopien, Wahrnehmung von Besprechungen und/oder gerichtlichen Terminen nach Zeitaufwand, mindestens ____ EUR zuzüglich Schreib-, Kopier- und Portoauslagen. Das jeweilige Sonderentgelt ist vom Säumigen zu tragen. Der Verwaltervertrag soll entsprechend ergänzt werden. Wohnungseigentümer ___________ wird ermächtigt, dem Verwalter namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein entsprechendes Angebot zu machen.

Abstimmungsergebnis:

Ja-Stimmen: _____

Nein-Stimmen: _____

Enthaltungen: _____

Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:

______________

Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.

[1] Beispiel eines kombinierten Beschlusses nach § 27 Abs. 2, § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG.

1.5.1 Verwalter ist bereits zur gerichtlichen Beitreibung ermächtigt

Ist der Verwalter bereits zur gerichtlichen Betreibung ermächtigt worden, umfasst seine Ermächtigung auch die normale Zwangsvollstreckung (nicht: Entziehungsklage^[1] und Durchsetzung, nicht Versorgungssperre^[2]), sodass es einer besonderen Ermächtigung nicht bedarf. Um Unklarheiten zu vermeiden, sollte eine Ermächtigung allerdings ausdrücklich (ggf. auch) die Zwangsvollstreckung umfassen.

[1] Siehe Elzer, Alternativen und Ergänzungen zum Hausgeldinkasso, Kap. 2 Entziehung eines Wohnungseigentums.

[2] Siehe Elzer, Alternativen und Ergänzungen zum Hausgeldinkasso, Kap. 1 Einstellung von Versorgungsleistungen ("Versorgungssperre").

1.5.2 Abberufung des Verwalters

Die Abberufung des Verwalters führt im Regelfall dazu, dass eine materiell-rechtliche Ermächtigung zu einem Forderungseinzug erlischt.^[1]

[1] BGH, Urteil v. 20.1.2012, V ZR 55/11, NJW 2012 S.1207.