Zwangsvollstreckung von Hausgeldforderungen (WEMoG) / 3.2.7 Zahlungen des Zwangsverwalters

Für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer am wichtigsten sind die Zahlungspflichten des Zwangsverwalters. Der Zwangsverwalter muss aus den Nutzungen des Wohnungseigentums (Miete, Pacht etc.) vorweg die Ausgaben der Verwaltung sowie die Kosten des Verfahrens bestreiten, mit Ausnahme derjenigen, welche durch die Anordnung des Verfahrens oder den Beitritt eines Gläubigers entstehen.^[1] Laufende Beträge der öffentlichen Lasten sind von dem Verwalter nach § 156 ZVG ohne weiteres Verfahren zu berichtigen. Dies gilt auch bei der Vollstreckung in ein Wohnungseigentum für die laufenden Beträge der daraus fälligen Ansprüche auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums, die nach § 28 Abs. 1, 2 WEG geschuldet werden. Das Gesetz will damit klarstellen, dass wie bei öffentlichen Lasten eine Zahlung des laufenden Hausgeldes durch den Zwangsverwalter ohne Teilungsplan möglich ist. Für die infrage kommenden Zahlungsansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen den Zwangsverwalter ist nach Maßgabe der vorstehenden Grundsätze zu differenzieren:

[1] § 155 Abs. 1 ZVG.

3.2.7.1 Vorschüsse (Forderungen aus einem Einzelwirtschaftsplan)

Die Anordnung der Zwangsverwaltung für ein Wohnungseigentum hat nach § 156 Abs. 1 Satz 2 ZVG zur Folge, dass der Zwangsverwalter für Hausgeldansprüche zur Zahlung verpflichtet ist, die nach Anordnung der Zwangsverwaltung (Beschlagnahmezeitpunkt) fällig geworden sind.^[1]

Der Zwangsverwalter muss also das laufende Hausgeld, mithin die Vorschüsse nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG bedienen.^[2] Die Bewirtschaftungskosten einer Wohnungseigentumsanlage sind insoweit Kosten der Verwaltung im Sinne von § 155 Abs. 1 ZVG.^[3] Die Änderung von § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG und § 156 Abs. 1 ZVG durch das Gesetz zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze vom 26.3.2007 hatte nicht zur Folge, dass die Forderungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf das laufende Hausgeld von dem Zwangsverwalter nicht mehr als Ausgaben der Verwaltung zu erfüllen wären.^[4]

Zahlung auf Erhaltungsrücklage

Der BGH hat nicht geklärt, ob der Zwangsverwalter für alle Teile des Hausgeldes Zahlung leisten muss. Nach Ansicht einiger kann es sich nur um Kosten handeln, die auch ein Alleineigentümer zu tragen hätte, nämlich die Kosten für Erhaltung und Bewirtschaftung (Wasser, Wärme usw.), nicht aber um Beiträge für die Erhaltungsrücklage.^[5] Dem ist aber nicht zuzustimmen.

[1] LG Lüneburg, Urteil v. 3.2.2015, 9 S 77/14, ZWE 2016 S. 53; Drasdo, NJW 2016, S. 1770, 1171.

[2] BGH, Urteil v. 9.12.2011, V ZR 131/11, NJW 2012 S. 1293 Rn. 12; LG Lüneburg v. 3.2.2015, 9 S 77/14, ZWE 2016 S. 53.

[3] BGH, Urteil v. 9.12.2011, V ZR 131/11, NJW 2012 S. 1293 Rn. 12; BGH, Urteil v. 15.10.2009, V ZB 43/09, ZMR 2010 S. 296, 297.

[4] BGH, Urteil v. 9.12.2011, V ZR 131/11, NJW 2012 S. 1293 Rn. 12; BGH, Urteil v. 15.10.2009, V ZB 43/09, ZMR 2010 S. 296, 297.

[5] Hintzen, ZWE 2018, S. 249, 258.

3.2.7.2 Nachschüsse und Vorschüsse auf Deckungssonderumlagen

Der BGH hat auch noch nicht entschieden, ob Vorschüsse auf Deckungssonderumlagen (Ausfall von Hausgeld) und/oder Nachschüsse "laufende wiederkehrende Leistungen" darstellen und vom Zwangsverwalter nach § 156 Abs. 1 Satz 2 ZVG zu begleichen sind.^[1] Eine Zahlungspflicht des Zwangsverwalters wird vor allem mit Hinweis auf § 155 Abs. 2 Satz 2 ZVG verneint.^[2] Nur Vorschüsse, nicht aber Vorschüsse auf Sonderumlagen und die Nachschüsse, seien eine laufende wiederkehrende Leistung.^[3]

Nach hier vertretener Meinung muss sich der Zwangsverwalter hingegen auch an einem Vorschuss auf eine Sonderumlage beteiligen sowie den Nachschuss (der Schuldsaldo aus der Einzelabrechnung, der das Soll der Hausgelder übersteigt) ausgleichen.^[4] Dass diese Ansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht "laufend" sind, ist dem Zufall der Anordnung geschuldet. Jedenfalls aber Vorschüsse auf Sonderumlagen zum Zweck der Finanzierung von Erhaltungsmaßnahmen gehören zu den Ausgaben der Zwangsverwaltung.^[5]

[1] Dazu u. a. Alff, ZWE 2010, S. 105, 115; Schmidberger, ZfIR 2010, S. 1; Drasdo, NJW-Spezial 2009, S. 1; Schneider, ZfIR 2008, S. 161, 169; Wedekind, ZfIR 2007, S. 704, 706.

[2] Beispielhaft Drasdo in Bärmann/Seuß, Praxis des Wohnungseigentums, 7. Auflage, § 91 Rn. 9.

[3] Schneider, NZM 2008, S. 919, 920; Wedekind, ZfIR 2007, S. 704, 705; a. A. AG Kiel, Urteil v. 6.3.2009, 109 C 372/08, NZM 2009 S. 671; Alff, ZWE 2010, S. 105, 115; Schmidberger, ZWE 2009, S. 336, 337 für die Salden.

[4] So auch AG Reutlingen, Urteil v. 20.7.2009. 2 C 512/09, ZMR 2010 S. 156; AG Lampertheim, Urteil v. 8.4.2008, 4 C 1/08, ZMR 2008 S. 746; Hintzen, ZWE 2018, S. 249, 257; Becker in Bärmann, WEG, 14. Auflage, § 16 Rn. 204. Siehe auch Alff/Hintzen, Rpfleger 2008, S. 165, 173.

[5] Keller, ZfIR 2010, S. 301, 306.

3.2.7.3 Altschulden

Nicht zu den vorweg zu bestreitenden Ausgaben der Verwaltung gehören die vor der Beschlagnahme fällig gewordenen rückständigen Vorschüsse oder Nachschüsse.^[1] Dies gilt auch für rückständige Vorschüsse auf Sonderumlagen. Soweit daher in den Nachschüssen Beträge enthalten sind, die bereits vorher fällig g...