Zwangsvollstreckung von Hausgeldforderungen (WEMoG) / 3.3 Zwangsversteigerung

Dr. Oliver Elzer

Eine durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer betriebene Zwangsversteigerung eines Wohnungseigentums durch das örtlich zuständige Vollstreckungsgericht hat anders als eine Zwangshypothek, welche die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sichert und die Zwangsverwaltung, die Nutzungen "abgreift", die Befriedigung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aus dem Erlös des Wohnungseigentums durch Veräußerung zum Ziel.

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann selbst einen Antrag auf Zwangsversteigerung stellen (Eigenantrag). Sie kann aber auch dem Verfahren eines Dritten beitreten oder bloß ihre Forderungen in einem von einem Dritten betriebenen Verfahren anmelden. Entscheidend ist, welchen Einfluss die Gemeinschaft auf das Verfahren nehmen möchte. Nur beim Eigenantrag bzw. beim Beitritt betreibt die Gemeinschaft das Verfahren als Gläubigerin aktiv und kann eventuell Einfluss auf das geringste Gebot nehmen.

Das Zwangsversteigerungsverfahren kann im Einzelfall nach § 30a Abs. 1 ZVG auf Antrag des Hausgeldschuldners einstweilen auf die Dauer von höchstens 6 Monaten eingestellt werden, wenn Aussicht besteht, dass durch die Einstellung die Versteigerung vermieden wird und wenn die Einstellung nach den persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen des Schuldners sowie nach der Art der Schuld der Billigkeit entspricht.

Zwangsversteigerung und Entziehungsklage

Die "Entziehung" eines Wohnungseigentums im Wege der Zwangsvollstreckung auf Grundlage eines Titels ist einer Entziehungsklage nach § 17 WEG in der Regel vorzuziehen.^{^[1]} Für diesen Weg spricht unter anderem, dass der Entziehungsbeschluss angefochten werden kann, sodass ggf. 2 Prozesse zu führen sind.^{^[2]}

[1] Klose, MietRB 2009, S. 183, 187.

[2] Der Anfechtungsrechtsstreit und die Entziehungsklage.

3.3.1 Eigenantrag

3.3.1.1 Allgemeines

Für eine Zwangsversteigerung bedarf es gemäß § 15 ZVG eines Antrags der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, in der Regel bei dem Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnungseigentumsanlage belegen ist (etwas anderes gilt, wenn in dem betreffenden Bezirk Zuständigkeiten konzentriert wurden). Der Antrag wird häufig vom Verwalter gestellt. Dazu hat er nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG Vertretungsmacht. Der Antrag ist ihm aber im Innenverhältnis ggf. nur dann erlaubt, wenn er nach § 27 Abs. 2 WEG dazu ermächtigt ist.^{^[1]} Die Ermächtigung kann dabei "versteckt" in einer umfassenden Ermächtigung liegen. Betreibt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer selbst die Zwangsversteigerung, muss im Versteigerungstermin besondere Aufmerksamkeit gelten. Da der Anspruch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 44 Abs. 1 ZVG nicht ins geringste Gebot fällt, ist ihr Anspruch bei einem Zuschlag nach § 85a Abs. 3 ZVG nicht gedeckt. Davor kann sich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durch eine Einstellung nach Schluss der Bietstunde gemäß §§ 30, 33 ZVG schützen.^{^[2]}

Pflicht des Verwalters

Kommt in Betracht, dass die in § 10 Abs. 3 ZVG geregelten Voraussetzungen für einen eigenen Antrag der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer basierend auf § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG vorliegen, ist der Verwalter als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer regelmäßig verpflichtet, die Wohnungseigentümer über diese Möglichkeit zu informieren und einen Beschluss über das weitere Vorgehen bzw. über das Einholen von Rechtsrat herbeizuführen.^{^[3]}

[1] So jedenfalls BGH, Urteil v. 8.12.2017, V ZR 82/17, NJW 2018 S. 1613 Rn. 11.

[2] Alff, ZWE 2010, S. 105, 108.

[3] BGH, Urteil v. 8.12.2017, V ZR 82/17, NJW 2018 S. 1613 Rn. 11.

3.3.1.2 Inhalt

Nach § 16 Abs. 1 ZVG soll der Antrag das zu versteigernde Wohnungseigentum, den Hausgeldschuldner, den Anspruch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den vollstreckbaren Titel bezeichnen. Die für den Beginn der Zwangsvollstreckung erforderlichen Urkunden^{^[1]} sind dem Antrag nach § 16 Abs. 2 ZVG beizufügen. Ferner muss der Antrag bezeichnen, in welcher Rangklasse die geltend gemachten Forderungen verfolgt werden.^{^[2]} Ist das Vollstreckungsgericht der Ansicht, die Voraussetzungen der geltend gemachten Rangklasse seien nicht erfüllt, darf der Antrag nicht zurückgewiesen werden. Weil der Antrag auf Anordnung der Zwangsversteigerung in der Rangklasse 2 den Antrag auf Anordnung in der Rangklasse 5 umfasst, muss die Anordnung der Zwangsversteigerung dann in der Rangklasse 5 erfolgen.^{^[3]} Will die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die geltend gemachte Rangklasse später "wechseln", muss sie ihrem eigenen Verfahren nach § 27 ZVG dafür beitreten.^{^[4]} Zuständig für den Antrag ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück belegen ist, als Vollstreckungsgericht.