Zwangsvollstreckung von Hausgeldforderungen (WEMoG) / 3.3.1 Eigenantrag

3.3.1.1 Allgemeines

Für eine Zwangsversteigerung bedarf es gemäß § 15 ZVG eines Antrags der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, in der Regel bei dem Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnungseigentumsanlage belegen ist (etwas anderes gilt, wenn in dem betreffenden Bezirk Zuständigkeiten konzentriert wurden). Der Antrag wird häufig vom Verwalter gestellt. Dazu hat er nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG Vertretungsmacht. Der Antrag ist ihm aber im Innenverhältnis ggf. nur dann erlaubt, wenn er nach § 27 Abs. 2 WEG dazu ermächtigt ist.^[1] Die Ermächtigung kann dabei "versteckt" in einer umfassenden Ermächtigung liegen. Betreibt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer selbst die Zwangsversteigerung, muss im Versteigerungstermin besondere Aufmerksamkeit gelten. Da der Anspruch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 44 Abs. 1 ZVG nicht ins geringste Gebot fällt, ist ihr Anspruch bei einem Zuschlag nach § 85a Abs. 3 ZVG nicht gedeckt. Davor kann sich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durch eine Einstellung nach Schluss der Bietstunde gemäß §§ 30, 33 ZVG schützen.^[2]

Pflicht des Verwalters

Kommt in Betracht, dass die in § 10 Abs. 3 ZVG geregelten Voraussetzungen für einen eigenen Antrag der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer basierend auf § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG vorliegen, ist der Verwalter als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer regelmäßig verpflichtet, die Wohnungseigentümer über diese Möglichkeit zu informieren und einen Beschluss über das weitere Vorgehen bzw. über das Einholen von Rechtsrat herbeizuführen.^[3]

[1] So jedenfalls BGH, Urteil v. 8.12.2017, V ZR 82/17, NJW 2018 S. 1613 Rn. 11.

[2] Alff, ZWE 2010, S. 105, 108.

[3] BGH, Urteil v. 8.12.2017, V ZR 82/17, NJW 2018 S. 1613 Rn. 11.

3.3.1.2 Inhalt

Nach § 16 Abs. 1 ZVG soll der Antrag das zu versteigernde Wohnungseigentum, den Hausgeldschuldner, den Anspruch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den vollstreckbaren Titel bezeichnen. Die für den Beginn der Zwangsvollstreckung erforderlichen Urkunden^[1] sind dem Antrag nach § 16 Abs. 2 ZVG beizufügen. Ferner muss der Antrag bezeichnen, in welcher Rangklasse die geltend gemachten Forderungen verfolgt werden.^[2] Ist das Vollstreckungsgericht der Ansicht, die Voraussetzungen der geltend gemachten Rangklasse seien nicht erfüllt, darf der Antrag nicht zurückgewiesen werden. Weil der Antrag auf Anordnung der Zwangsversteigerung in der Rangklasse 2 den Antrag auf Anordnung in der Rangklasse 5 umfasst, muss die Anordnung der Zwangsversteigerung dann in der Rangklasse 5 erfolgen.^[3] Will die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die geltend gemachte Rangklasse später "wechseln", muss sie ihrem eigenen Verfahren nach § 27 ZVG dafür beitreten.^[4] Zuständig für den Antrag ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück belegen ist, als Vollstreckungsgericht.

Musterschreiben: Antrag auf Anordnung der Zwangsversteigerung

An das

Amtsgericht – Vollstreckungsgericht

____________

____________

In der Zwangsvollstreckungssache

der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ___________, vertreten durch den Verwalter __________ [Name und Anschrift]

– Gläubigerin –

gegen

__________ [Name und Anschrift]

– Schuldner –

stelle ich

Antrag auf Anordnung der Zwangsversteigerung

Der Schuldner ist Wohnungseigentümer der Wohnungseigentumsanlage ____________ (Anschrift). Er ist Alleineigentümer der nicht vermieteten Wohnung Nr._____ – Auszug aus dem Wohnungsgrundbuch in Fotokopie. Der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer stehen gegen den Schuldner folgende Ansprüche zu:

• aus dem Beschluss über die Nachschüsse _____ [Datum] _____ EUR;
• aus dem Beschluss über die Nachschüsse _____ [Datum] _____ EUR;
• rückständige Vorschüsse für die Zeit von _____ [Datum] bis heute _____ EUR;
• laufende Vorschüsse ab _____ [Datum] bis zum Zuschlag von monatlich _____ EUR.

Die Ansprüche aus Nachschüssen sind im Versäumnisurteil des Amtsgerichtes __________ [Name] Aktenzeichen _____ vom _____ [Datum] zzgl. _____ [Höhe] Zinsen seit dem _____ [Datum] tituliert. Das Originalurteil ist beigefügt.

Wegen der vorgenannten Ansprüche und der Kosten der gegenwärtigen Rechtsverfolgung beantrage ich, die Zwangsversteigerung des Wohnungseigentums anzuordnen. Ich melde die Ansprüche nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG, teilweise nach § 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG gemäß anliegender Forderungsaufstellung _____ und der dort erfolgten Zuordnung zu den Rangklassen 2 und 5 an.

Zur Glaubhaftmachung der Ansprüche füge ich bei:

• Einheitswertbescheid des zu versteigernden Wohnungseigentums;
• meine eidesstattliche Versicherung vom _____;
• die Gesamt- und Einzelabrechnung vom _____;
• die Gesamt- und Einzelabrechnung vom _____;
• den Wirtschaftsplan und den Einzelwirtschaftsplan vom _____;
• Niederschriften der Eigentümerversammlungen vom _____ , _____ und _____ .

Alle nicht titulierten Forderungen sind nach den Beschlüssen vom _____ [Datum] fällig und mit _____ [Höhe] zu verzinsen. Der Schuldner hat keine der Forderungen auch nur anteilig bedient.

Meine in der Eigentümerversammlung vom _____ [Datum] beschlossene Ermächtigung für dieses Verfahren und die N...