Zweckbestimmung im weiteren Sinne unnötig?

1 Leitsatz

Die mit Wohnungs- und Teileigentum gesetzlich vorgesehen Grundtypen der Nutzungsbefugnis schließen sich nur aus, wenn nichts anderes vereinbart ist.

2 Normenkette

§§ 1 Abs. 2, Abs. 3, 8 Abs. 1 WEG

3 Das Problem

Im Zusammenhang mit einer Teilungserklärung ist zu klären, ob man vereinbaren kann, dass es erlaubt ist, die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume (= das Sondereigentum eines Teileigentums) zu bewohnen.

4 Die Entscheidung

Das KG bejaht die Frage! Die mit Wohnungs- und Teileigentum gesetzlich vorgesehenen Grundtypen der Nutzungsbefugnis schlössen sich nur vorbehaltlich anderer Vereinbarungen aus. Um eine solche andere Vereinbarung handele es sich. Es sei möglich, von einer Zweckbestimmung abzusehen oder für eine "Einheit" die gemischte bzw. alternative Nutzung zuzulassen.

Es bedürfe auch keiner angepassten Abgeschlossenheitsbescheinigung. § 5 AVA sehe für Wohnungen keine gesonderten Anforderungen für die Abgeschlossenheit vor.

5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall meint das Grundbuchamt, man könne nicht vereinbaren, dass man in einem Raum "wohnen" und "nichtwohnen" darf. Dafür spricht, dass man nach § 1 Abs. 1 WEG an Wohnungen das Wohnungseigentum, an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes nur das Teileigentum begründen kann. Mischformen sind dem WEG mithin unbekannt. Ferner kann man nach § 7 Abs. 1 WEG nur ein Wohnungs- oder ein Teileigentumsgrundbuch anlegen. Das Gesetz meint also auch an dieser Stelle, es müsse für einen Raum "ein entweder oder" geben.

Die KG-Berlin-Lösung

Das KG Berlin meint, es ginge auch anders. Das leuchtet mir nicht ein. Warum soll es möglich sein, nichts zu vereinbaren, und warum soll man für einen Raum "wohnen" und "nichtwohnen" vereinbaren können? Das KG Berlin nennt insoweit leider keine Gründe, die man dem Gesetz entnehmen und die man diskutieren könnte.

Allgemeine Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz (AVA)

Im Übrigen meint das KG Berlin, die neue Allgemeine Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz (AVA) habe die Abgeschlossenheit verändert und verlange es nicht mehr, dass Wohnungen über WC verfügen müssen. Wenn man auf § 5 AVA schaut, stimmt das! Während eine Wohnung früher als die Summe der Räume, welche die Führung eines Haushaltes ermöglichen, verstanden wurde und man meinte, dazu gehörten stets eine Küche oder ein Raum mit Kochgelegenheit sowie Wasserversorgung, Ausguss und WC, verlangt § 5 AVA das nicht mehr. Es besteht aber Streit, ob das WEG diese Anforderungen für Wohnungen stellt.

Was ist für die Verwaltung besonders wichtig?

Die Verwaltungen sollten den Streit der Dogmatiker beobachten, ihrem Tun und Denken aber derzeit pragmatisch das KG Berlin und seine Entscheidung zugrunde legen.

6 Entscheidung

KG Berlin, Beschluss v. 10.3.2022, 1 W 300/21