Zweckentfremdung (Miete) / 4.2 Befristung, Bedingung, Auflagen

4.2.1 Befristung

Die Genehmigung kann befristet, bedingt oder unter Auflagen erteilt werden. Die Befristung betrifft die Gültigkeitsdauer der Genehmigung und berührt damit unmittelbar deren Wirkung. Eine Befristung kommt in Betracht, wenn die Zweckentfremdung nur für einen bestimmten Zeitraum vertretbar erscheint. Dies kann z. B. der Fall sein, wenn bei einer gewerblichen Nutzung ohne Genehmigung dem Verfügungsberechtigten eine Übergangsfrist gewährt werden soll, innerhalb derer er sich um eine Genehmigung bemüht. Diese kann sich auch auf ein konkretes Mietverhältnis und dessen Dauer beziehen.

4.2.2 Bedingung

Als Bedingung wird häufig die Beschaffung angemessenen Ersatzwohnraums zu zumutbaren Bedingungen festgelegt, sofern die Zweckentfremdung die Aufgabe der Wohnung durch die bisherigen Mieter notwendig macht. Nach Ansicht des BVerwG^[1] darf die Genehmigung jedoch nicht mit einer Nebenbestimmung des Inhalts versehen werden, dass der betroffene Mieter vom Verfügungsberechtigten zuvor anderweitig angemessen untergebracht wird.

Hinweis

Kein Mieterschutz

Die Aufnahme einer solchen "Mieterschutzklausel" in eine Zweckentfremdungsgenehmigung ist unzulässig. Die Bestimmungen über die Zweckentfremdung dienen nicht dem Mieterschutz.

[1] BVerwG, Urteil v. 22.4.1994, 8 C 29/92, WuM 1994 S. 615.

4.2.3 Auflage

Ausgleichsbetrag

Als Auflage kann die Zahlung eines Ausgleichsbetrags verlangt werden. Die Zahlung soll den eingetretenen Nachteil für die Wohnraumversorgung ausgleichen; sie kann bei Neuschaffung gleichwertigen Ersatzwohnraums nicht verlangt werden.^[1] Hierzu führt das BVerwG aus, dass es im pflichtgemäßen Ermessen der Behörde steht, eine Genehmigung, die sie nach der gegebenen Sachlage rechtsfehlerfrei versagen dürfte, stattdessen unter Beifügung von Nebenbestimmungen zu erteilen.

Für eine Auflage ist aber dann kein Raum, wenn und soweit es an einem Grund zur Versagung der uneingeschränkten Genehmigung fehlt. Berührt eine Zweckentfremdung von Wohnraum die durch ihr generelles Verbot geschützte allgemeine Wohnversorgung nicht, muss eine uneingeschränkte Genehmigung erteilt werden.

Praxis-Beispiel

Abbruch von altem Wohngebäude

Dies gilt auch im Fall eines Abbruchs eines veralteten Wohngebäudes, wenn der durch den Abriss eintretende Wohnraumverlust durch neu geschaffenen gleichwertigen Ersatzwohnraum ausgeglichen wird.

In diesem Fall darf der Zweckentfremdungsgenehmigung keine diese einschränkende Nebenbestimmung hinzugefügt werden.^[2]

Hinweis

Auflage anfechtbar

Auch wenn die Genehmigung und die Auflage aufgrund einer einheitlichen Ermessensentscheidung ergangen sind, ist die Auflage selbstständig anfechtbar.^[3]

Rechtmäßigkeit der Auflage

Die Rechtmäßigkeit einer solchen Auflage setzt aber voraus, dass die Genehmigung der Zweckentfremdung von Wohnraum nach der objektiven Rechtslage überhaupt ergehen konnte und durfte.^[4]

Dies ist nicht der Fall, wenn ein Genehmigungserfordernis nicht besteht, z. B. weil es sich bei der streitigen Wohnung nicht mehr um Wohnraum i. S. d. Zweckentfremdungsverordnung handelt.

Widerruf möglich

Für den Fall, dass die Auflage aufgehoben wird, ist die Behörde grundsätzlich zum Widerruf der gewährten Begünstigung berechtigt^[5], aber nur dann, wenn überhaupt ein Genehmigungserfordernis bestand. Selbst dann ist aber die Hinzufügung einer Zahlungsauflage rechtswidrig, wenn auf dem Teilwohnungsmarkt (z. B. für Großwohnungen) keine Nachfrage oder ein Überangebot besteht und deshalb die Zweckentfremdung einer solchen Wohnung die Versorgung der Bevölkerung von Wohnraum zu angemessenen Bedingungen nicht zu beeinträchtigen vermag.^[6]

[1] BVerfG, Beschluss v. 2.12.1980, 1 BvR 436/78, 1 BvR 437/78, DWW 1981 S. 45; BVerwG, Urteil v. 17.10.1997, 8 C 18/96, NZM 1998 S. 45 f..

[2] BVerwG, Urteil v. 17.10.1997, 8 C 18/96, NZM 1998 S. 45 f..

[3] BVerwG, Urteil v. 12.3.1982, 8 C 23/80, BVerwGE 65 S. 139 ff..

[4] OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil v. 11.3.1993, 14 A 1476/88, DWW 1995 S. 20.

[5] § 49 Abs. 2 Nr. 2 VwVfG; Hessischer VGH, Urteil v. 28.8.1991, 4 UE 1392/88, DWW 1992 S. 88.

[6] OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil v. 11.3.1993, 14 A 1476/88, DWW 1995 S. 20.