Zwingendes Gemeinschaftseigentum sind nur wesentliche Grundstücksbestandteile (hier: Einbau einer Hebeanlage)

Leitsatz

Abgelehnter Antrag (= Nichtbeschluss)

Normenkette

§ 5 Abs. 2 WEG, § 16 Abs. 2 WEG, § 21 Abs. 3 WEG, § 21 Abs. 4 WEG, § 23 WEG, § 93 BGB, § 94 BGB

Kommentar

1. Die Frage, ob die in Kellerräumen einer Wohnung installierte Hebeanlage wesentlicher Bestandteil des im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudes - nicht nur der betreffenden Wohnung - geworden ist (vgl. §§ 93, 94 BGB), kann vom Rechtsbeschwerdegericht mangels tatrichterlich getroffener Feststellungen nicht beantwortet werden (deshalb Zurückverweisung).

Ob eine Hebeanlage im Sinne von § 94 Abs. 2 BGB seinerzeit zur Herstellung des Gebäudes eingefügt worden oder ob sie im Sinne von §§ 93, 94 Abs. 1 BGB untrennbarer Teil einer natürlichen Sacheinheit geworden ist, hängt im Wesentlichen von den baulichen Verhältnissen an Ort und Stelle ab. Es muss noch überprüft werden, ob das Gebäude insgesamt oder jedenfalls die von der Hebeanlage entsorgten Räume nach einer Entfernung dieser Anlage noch ihrem Bestimmungszweck entsprechend genutzt werden können. Sollte die Art der Anlage und ihr Einbau an Ort und Stelle eine Bestandteilseigenschaft begründet haben, wäre nach § 5 Abs. 2 WEG zu prüfen, ob die Anlage nach ihrer Zweckbestimmung und ihrem örtlichen Einsatz darauf gerichtet ist, der Gesamtheit der Wohnungseigentümer einen ungestörten Gebrauch ihrer Wohnungen und der Gemeinschaftsräume zu ermöglichen und zu erhalten, und ob sie demnach zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehört.

Bei einer Anlage, die in erster Linie der Entsorgung eines Sondereigentums dient, spricht hierfür zunächst wenig (vgl. auch BayObLG, ZMR 92, 66). Wäre die Hebeanlage zwar wesentlicher Bestandteil des Gebäudes, eine Zuordnung zum Gemeinschaftseigentum nach § 5 Abs. 2 WEG jedoch nicht zwingend, könnten für die Zuweisung zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum auch noch die Bestimmungen der Teilungserklärung von Bedeutung sein. Auch insoweit besteht noch weiterer Ermittlungsbedarf. Schließlich ist der Inhalt der Teilungserklärung auch für die Beurteilung der Frage von Bedeutung, ob im Falle einer Zugehörigkeit der Anlage zum Gemeinschafts-, Sonder- oder Alleineigentum über die Aufteilung der Betriebs- und Instandhaltungskosten überhaupt eine Mehrheitsentscheidung getroffen werden kann. Es ist auch auf augenblickliche Abrechnungsgepflogenheiten abzustellen. Entscheidend geht es hier letztlich um Wartungs- und Instandhaltungsaufwendungen. Soweit § 16 Abs. 2 WEG nicht entgegensteht und auch die Teilungserklärung keine Regelung enthält, könnte die Quote für eine Kostenbeteiligung der übrigen Eigentümer nach § 21 Abs. 3 und Abs. 4 WEG zu bestimmen sein; eine von § 16 Abs. 2 WEG abweichende Kostenverteilung für bestimmte Gegenstände kann ordnungsgemäßer Verwaltung und billigem Ermessen entsprechen.

2. Die Ablehnung eines Antrages durch die Eigentümerversammlung ist kein anfechtbarer Beschluss, d.h. keine Sachentscheidung im Sinne von § 23 Abs. 1 WEG; abgelehnte Maßnahmen haben keinen Regelungscharakter und entfalten auch keine Bindungswirkung zu Lasten einer etwa überstimmten Minderheit. Eine Beschlussanfechtung geht insoweit ins Leere; allerdings kann ein solcher Antrag häufig in einen solchen auf Vornahme einer Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung umgedeutet werden (im vorliegenden Fall wurde sogar entsprechender Verpflichtungsantrag gestellt).

3. Streitigkeiten über den Gegenstand des Gemeinschafts- oder Sondereigentums sind im WE-Verfahren nach § 43 WEG auszutragen, wenn die Abgrenzung oder Feststellung nur eine Vorfrage für Ansprüche aus dem Gemeinschaftsverhältnis bildet. Im vorliegenden Fall geht es hier entscheidend um die Verteilung der Betriebs- und Instandhaltungskosten für die Hebeanlage, also um Streitigkeiten, die im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit auszutragen sind.

Link zur Entscheidung

( OLG Düsseldorf, Beschluss vom 01.07.1994, 3 Wx 334/94= NJW-RR 4/1995, 206)

Zu Gruppe 3: Begründung, Erwerb und Veräußerung; Umwandlung