Zwischenvermietung - Anwendungsbereich und Rechtsfolgen / 2.1 Eintritt des Vermieters

Nach § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB "tritt der Vermieter bei der Beendigung des Mietverhältnisses in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen dem Mieter und dem Dritten ein".

Neues Mietverhältnis zwischen Erwerber und Mieter

Vereinfacht ausgedrückt: Zwischen dem Erwerber und dem Mieter kommt zum Zeitpunkt der Vollendung des Eigentumserwerbs ein neues Mietverhältnis zustande, das denselben Inhalt wie das bisherige Mietverhältnis hat. Dies hat zur Folge, dass die bereits fälligen Ansprüche des Veräußerers (etwa auf restliche Miete für die Zeit vor dem Eigentumsübergang) und dessen Verpflichtungen^[1] nicht auf den Erwerber übergehen. Der Gesetzesbegründung und der Regelung in § 565 Abs. 2 BGB, wonach die §§ 566a bis 566e BGB "entsprechend" gelten sollen, kann entnommen werden, dass auch im Fall des § 565 BGB die für § 566 BGB eigentümliche Zäsur eintreten soll.

Dies führt zu folgenden Ergebnissen (in alphabetischer Reihenfolge):

[1] Etwa auf Aufwendungsersatz nach § 536 Abs. 2 BGB.

2.1.1 Aufwendungsersatzansprüche

Aufwendungsersatzansprüche des Dritten nach § 536a Abs. 2 BGB oder § 539 Abs. 1 BGB werden mit der Aufwendung fällig; sind die Aufwendungen vor der Beendigung des Hauptmietverhältnisses vorgenommen worden, so gehen sie nicht auf den Vermieter über.

2.1.2 Bereicherungsansprüche

Bereicherungsansprüche des Dritten wegen überzahlter Miete muss der Dritte dem gegenüber geltend machen, der die ungerechtfertigte Leistung empfangen hat.

2.1.3 Betriebskostenabrechnung

Eine Betriebskostenabrechnung muss der Mieter vornehmen, wenn der Abrechnungszeitraum zum Zeitpunkt der Beendigung des Hauptmietverhältnisses bereits abgelaufen war. Wurde das Hauptmietverhältnis während des Abrechnungszeitraums beendet, so trifft die Verpflichtung zur Abrechnung den Vermieter. Der Vermieter hat gegen den Mieter einen Anspruch auf Herausgabe der Abrechnungsunterlagen und der Betriebskostenvorauszahlungen.

2.1.4 Erlaubnisse und Gestattungen

Die vom Mieter erteilten Erlaubnisse und Gestattungen (Untermieterlaubnis; Erlaubnis zur Tierhaltung, zur gewerblichen Mitbenutzung der Wohnung, zum Abstellen von Fahrzeugen etc.) muss der Vermieter gegen sich gelten lassen.

2.1.5 Kaution

Für Kautionen gelten §§ 565 Abs. 2, 566a BGB.

2.1.6 Kündigungsfristen

Die gestaffelten Kündigungsfristen des § 573c Abs. 1 BGB werden ab der Überlassung durch den Mieter gerechnet; der Vermieterwechsel hat hierauf keinen Einfluss.

2.1.7 Kündigungsrechte

Ein vor Beendigung des Hauptmietverhältnisses entstandenes, vom Mieter aber nicht ausgeübtes Kündigungsrecht erlischt mit der Beendigung des Hauptmietverhältnisses. Allerdings sind einige Ausnahmen angebracht.

Kündigungsrecht bleibt ausnahmsweise bestehen

So bleibt das Kündigungsrecht ausnahmsweise bestehen, wenn es aus einer Vertragsverletzung abgeleitet wird, die sich unmittelbar auf die Mietsache auswirkt, wie z. B. Sachbeschädigungen oder Störungen des Hausfriedens. Ein Kündigungsrecht wegen Zahlungsverzugs bleibt bestehen, wenn der Mieter seine Mietansprüche an den Hauptvermieter abgetreten hat oder wenn die Mietrückstände teils in die Zeit vor, teils in die Zeit nach der Beendigung des Hauptmietverhältnisses fallen.

Hiervon sind jene Fälle zu unterscheiden, in denen der Mieter bereits wirksam gekündigt hatte. Hier tritt der Vermieter in das Abwicklungsverhältnis ein, mit der Folge, dass er die Räume vom Dritten herausverlangen kann. Eine Ausnahme gilt für solche Kündigungstatbestände, die ein über den Kündigungsausspruch hinaus fortdauerndes Erlangungsinteresse voraussetzen, insbesondere für den Kündigungsgrund des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. In einem solchen Fall wird eine Kündigung, die mit einem eigenen Bedarf begründet ist, im Ergebnis wirkungslos, weil die Weiterverfolgung des Räumungsanspruchs durch den Mieter oder den Vermieter rechtsmissbräuchlich ist.

Gleiches gilt für eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, die mit wirtschaftlichen Interessen des Vermieters an einer anderweitigen Verwertung des Mietobjekts begründet wird; dies gilt auch dann, wenn zwischen dem Mieter und dem Vermieter eine weitgehende Personenidentität besteht. Etwas anderes kommt in Betracht, wenn der Mieter einen objektbezogenen Kündigungsgrund geltend gemacht hat (Abriss, Sanierung), den der Vermieter weiter verfolgen will.

Der Umstand, dass das Hauptmietverhältnis beendet wird, berechtigt den Mieter nicht zur Kündigung aus eigenem Interesse nach § 573 Abs. 1 BGB.

2.1.8 Mängelbeseitigungsansprüche

Mängelbeseitigungsansprüche des Dritten nach § 535 BGB gehen auf den Vermieter über.

2.1.9 Mietansprüche

Mietansprüche des Mieters einschließlich der Betriebskostenvorauszahlungen, die zum Zeitpunkt der Beendigung des Hauptmietverhältnisses rückständig waren, verbleiben beim Mieter.

2.1.10 Mieterhöhung

Hat der Mieter vor der Beendigung des Hauptmietverhältnisses eine Mieterhöhungserklärung abgegeben, so tritt der Vermieter in die sich hieraus ergebenden Rechte ein. Nach dem Vermieterwechsel kann der Vermieter ein eigenes Erhöhungsrecht geltend machen; selbstverständlich muss der Vermieter hierbei auch die Kappungsgrenze beachten.

2.1.11 Minderung

Ein zum Zeitpunkt der Beendigung des Hauptmietverhältnisses bestehendes Minderungsrecht des Dritten wirkt auch gegenüber dem Vermieter.

2.1.12 Schadensersatzansprüche

Fällige Schadensersatzansprüche des Dr...