Beauftragter Versicherungsmakler muss Versicherungsumfang bestehender Gebäudeversicherung prüfen

Mit notariellen Kaufvertrag in 2002 erwarb die Käuferin ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück für 450.000 EUR. Im September 2004 wurde sie als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen. Sie wollte das Haus zu einem Bürogebäude umbauen und dann vermieten.

Zukünftiger Eigentümer beginnt mit Umbaumaßnahmen und will erforderliche Versicherungen abschließen

Schon vor Grundbuchumschreibung begann die Käuferin mit Um- und Ausbaumaßnahmen. Zuvor hatte sie einen Versicherungsmakler damit beauftragt, die Versicherung des Gebäudes zu vermitteln. Beide wussten, dass durch die Voreigentümer eine Gebäudeversicherung (für den Altbau) bestand. Der Versicherungsvertrag befand sich noch in Händen der Voreigentümer und war im Detail nicht bekannt (Versicherungssumme 1914 von 60.000 Mark zum gleitenden Neuwert).

Versicherungsmakler kümmert sich nicht umfassend – Folgenschwerer Fehler

In Erfüllung ihres Maklerauftrages vermittelte der Versicherungsmakler u.a. den Abschluss einer Bauleistungsversicherung sowie den Abschluss einer Bauherrenhaftpflichtversicherung

Nach dem Beginn der Bauarbeiten wurde das Gebäude am 29.5.2004 durch einen Brand in großem Umfang - nach Ansicht der Käuferin sogar vollständig - zerstört.

Der Gebäudeversicherer des Verkäufers ist hat den Neuwert der alten Bausubstanz einschließlich zu berücksichtigender Kosten und einen geringen Betrag als "Zeitwertschaden" erstattet. Die Bauleistungsversicherung ist ebenfalls eingetreten und hat für den Verlust der Ausbauarbeiten ca. 50.000 EUR als Entschädigung gezahlt.

Die Käuferin berechnet ihren Ausbauaufwand aber auf etwa 135.000 EUR. Das insgesamt geplante Umbauvolumen beziffert sie auf ca. 300.000 EUR und legt hierzu eine Kostenschätzung ihres Architekten mit einem Kostenaufwand von ca. 460.000 EUR

Käuferin klagt auf Feststellung der Schadensersatzpflicht wegen Beratungsfehler …

Die Käuferin will festgestellt haben, dass ihr Schadensersatz unter dem Gesichtspunkt zusteht, dass der Versicherungsmakler sie nicht über den bestmöglichen Versicherungsschutz in Form einer Neuwertversicherung mit Wertanpassungsklausel / Wertzuschlagsklausel für ein Büro- bzw. Geschäftsgebäude unter Berücksichtigung der Nutzungsänderung des alten Gebäudes zu Wohn- zu Bürozwecken beraten und entsprechenden Versicherungsschutz unter Änderung der Versicherungssumme und unter Abschluss einer damit verbundenen Rohbauversicherung beschafft hat.

... und bekommt teilweise Recht – OLG legt Feststellungsantrag aus und bejaht eine Verletzung der Betreuungspflichten

Der Versicherungsmakler hat die ihm obliegenden Betreuungspflichten verletzt, weil er es versäumt hat, der Käuferin eine Gebäudeversicherung mit einer Versicherungssumme zu vermitteln, die die Wiederherstellungskosten für den zerstörten Altbau vollständig abdeckt. Den hierdurch entstandenen Schaden muss er gem. § 280 Abs. 1 BGB ersetzen.

Erteilt der Auftraggeber keine ausreichenden Informationen zu der bestehenden Gebäudeversicherung und kann ihn der Makler deswegen nicht umfassend beraten, hat der Makler auf diesen Umstand hinzuweisen.

Unterbleibt der Hinweis, kommt eine Haftung des Maklers in Betracht, wenn der Altbau unterversichert ist und die vom Auftraggeber im Schadensfall zu beanspruchenden Versicherungsleistungen die tatsächlichen Wiederherstellungskosten nicht abdecken.

(OLG Hamm. Urteil vom 30.4.2012, I-18 U 141/06)