Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung - Anleitung und Berechnung

Wann muss eine Kaufpreisaufteilung gemacht werden?

Ist für die Anschaffung eines zur Einkünfteerzielung genutzten Immobilienobjekts ein Gesamtkaufpreis gezahlt worden, ist der Kaufpreis zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die auf das Gebäude entfallende AfA  (§ 7 Abs. 4 bis 5a EStG) aufzuteilen. Zunächst sind Boden- und Gebäudewert gesondert zu ermitteln und sodann die Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der beiden Wertanteile in Anschaffungskosten für den nicht abnutzbaren Grund- und Boden sowie den abnutzbaren Gebäudeanteil aufzuteilen.

Dabei ist eine von den Vertragsparteien vorgenommene Aufteilung des Kaufpreises grundsätzlich der Besteuerung zugrunde zu legen, sofern sie zum einen nicht nur zum Schein getroffen wurde sowie keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt und zum anderen unter Berücksichtigung der Gesamtumstände die realen Wertverhältnisse widerspiegelt und wirtschaftlich haltbar erscheint  (BFH Urteil vom 16.09.2015 - IX R 12/14, BStBl 2016 II S. 397).

Vereinfachte Kaufpreisaufteilung vornehmen

Fällt der Gesamtkaufpreis geringer (oder im Einzelfall höher) aus als die Verkehrswerte von Grund und Boden und Gebäude, muss der Gesamtkaufpreis im Verhältnis der Werte aufgeteilt werden.

Als Alternative zu dieser aufwendige Berechnung, stellt BMF zur vereinfachten Kaufpreisaufteilung eine an die Vorgaben der höchstrichterlichen Rechtsprechung überarbeitete Arbeitshilfe als xls-Datei zur Verfügung zur Verfügung. Diese ermöglicht es, in einem typisierten Verfahren entweder eine Kaufpreisaufteilung selbst vorzunehmen oder die Plausibilität einer vorliegenden Kaufpreisaufteilung (z. B. eines Gutachters) zu prüfen. Es handelt sich um eine qualifizierte Schätzung, die sachverständig begründet widerlegbar ist.

Zusätzlich zur Arbeitshilfe mit dem Stand Juni 2023 wird auch eine Anleitung für die Berechnung einer Kaufpreisaufteilung angeboten.

Welche Daten werden für die Kaufpreisaufteilung benötigt?

Die zur Verfügung stehenden Daten werden im Rahmen dieser Arbeitshilfe in der Reihenfolge Vergleichswertverfahre, Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren abgefragt. Entsprechend dieser Reihenfolge und der zur Verfügung stehenden Daten wird hierbei typisierend unterstellt, dass bei Vorliegen der Verfahrensdaten das entsprechende Verfahren auch im gewöhnlichen Geschäftsverkehr den bestehenden Gepflogenheiten entspricht und somit auf die Abfrage von weiteren Daten und der Durchführung anderer Verfahren abgesehen werden kann.

Da bei Mietwohngrundstücken, gemischt genutzten Grundstücken und Geschäftsgrundstücken i. d. R. bundesweit keine Vergleichsfaktoren vorliegen, wird bei diesen Grundstücksarten auf die Abfrage von Vergleichsfaktoren und der Prüfung des Vergleichswertverfahrens verzichtet. Für diese Grundstücke und Geschäftsgrundstücke wird vorrangig das Ertragswertverfahren angewandt.

Im Rahmen der Arbeitshilfe zur typisierten Kaufpreisaufteilung kann bei Wohnungseigentum oder bei Ein-und Zwei-familienhäusern das Vergleichswertverfahren herangezogen werden, wenn vom örtlich zuständigen Gutachterausschuss für diese Grundstücks- bzw. Gebäudearten Vergleichsfaktoren vorliegen. Die Ermittlung des Vergleichswerts mit Hilfe von Vergleichsfaktoren erfolgt in Anlehnung an §§ 24 Abs. 1 Satz 2, 24 Abs. 2 Nr. 2 und 26 Abs. 1 ImmoWertV. Zur Erläuterung des konkreten Verfahrensablaufs des Vergleichswertverfahrens im Rahmen der Arbeitshilfe wird auf die Anleitung des BMF (Anhang "I. Erläuterung des Rechenschemas anhand eines Beispiels im Vergleichswertverfahren") hingewiesen.

Das Ertragswertverfahren findet auch bei Wohnungseigentum und Ein-und Zweifamilienhäusern Anwendung, sofern hier mangels Vergleichsfaktoren das Vergleichswertverfahren nicht angewandt werden konnte. Voraussetzung für die Anwendung des Ertragswertverfahrens ist das Vorliegen der tatsächlichen oder üblichen Miete. Die Ertragswertermittlung erfolgt in Anlehnung an das allgemeine Ertragswertverfahren nach § 28 ImmoWertV. Zur Erläuterung des konkreten Verfahrensablaufs des Ertragswertverfahrens im Rahmen der Arbeitshilfe wird auf die Anleitung des BMF(Anhang "II. Erläuterung des Rechenschemas anhand eines Beispiels im Ertragswertverfahren") hingewiesen.

Ertragswertverfahren als Auffangverfahren

Liegen bei Ein-und Zweifamilienhäusern sowie bei Wohnungseigentum Vergleichsfaktoren nicht vor, gilt wie auch bei den übrigen Grundstücksarten der Grundsatz, dass vor Anwendung des Sachwertverfahrens als Auffangverfahren zunächst die Heranziehung des Ertragswertverfahrens zu prüfen ist. Bei Vorliegen der tatsächlich vereinbarten Mieten für das Wertermittlungsobjekt oder der ortsüblichen Mieten gewährleistet die Ertragswertermittlung insbesondere für Renditeobjekte eine sachgerechte Verkehrswertermittlung.

Anwendung Sachwertverfahren

Liegen keine Daten für die Anwendung des Vergleichs- oder Ertragswertverfahrens vor, kann im Rahmen der Arbeitshilfe zur typisierten Kaufpreisaufteilung das Sachwertverfahren herangezogen werden. Die Sachwertermittlung erfolgt in Anlehnung an das Sachwertverfahren nach §§ 35 ff. ImmmoWertV. Zur Erläuterung des konkreten Verfahrensablaufs des Sachwertverfahrens im Rahmen der Arbeitshilfe wird auf die Anleitung des BMF (Anhang "III. Erläuterung des Rechenschemas anhand eines Beispiels im Sachwertverfahren") hingewiesen.