FG München Urteil vom 08.02.2011 - 13 K 962/08 (veröffentlicht am 10.10.2011)

Entscheidungsstichwort (Thema)

Vermietung einer Wohnung von Eltern an Töchter. Aufteilung von Anschaffungskosten und Schuldzinsen

Leitsatz (redaktionell)

1. Wird ein Darlehen zur Finanzierung der Herstellungskosten mehrerer Wirtschaftsgüter verwendet, setzt der Werbungskostenabzug von Darlehenszinsen bei einem gemischt genutzten Gebäude voraus, dass der Steuerpflichtige dem vermieteten Gebäudeteil die auf diesen entfallenden Herstellungskosten gesondert zuordnet und die so zugeordneten Herstellungskosten mit Geldbeträgen aus dem dafür aufgenommenen Darlehen gesondert bezahlt.

2. Mit der Veräußerung eines Wirtschaftsgutes erfährt das Darlehen in dem Umfang, in dem es wirtschaftlich gesehen auf den veräußerten Anteil entfällt, eine Zweckänderung: An die Stelle des bisher mit dem Grundstücksanteil bestehenden wirtschaftlichen Zusammenhangs tritt nunmehr ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit dem aus der Veräußerung erzielten Erlös (sog. Surrogationsbetrachtung).

3. Vertragsverhältnisse zwischen nahen Angehörigen sind steuerrechtlich nur anzuerkennen, wenn die Verträge bürgerlich-rechtlich wirksam vereinbart worden sind und sowohl die Gestaltung als auch die Durchführung des Vereinbarten dem zwischen Fremden Üblichen entsprechen.

4. Das Vermieten von Teilen einer Wohnung an im Haushalt lebende Mitbewohner wird steuerrechtlich nicht anerkannt.

5. Verpflichtet sich der Vater sowohl im Mietvertrag mit Tochter 1 als auch der Mietvertrag mit Tochter 2, jeweils eine Toilette mit Bad/Dusche an den Mieter zur Nutzung zu überlassen und kann er diese Verpflichtung zur alleinigen Nutzungsüberlassung an jeweils eine Mieterin gar nicht erfüllen, weil beide Wohnungen nur zusammen über ein Bad und eine Toilette verfügen, wird der Mietvertrag steuerlich nicht anerkannt.

Normenkette

EStG § 21 Abs. 1, §§ 12, 7 Abs. 5, § 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 1; AO §§ 42, 162; BGB § 535 Abs. 2

Tenor

1. Unter Änderung der Einkommensteuerbescheide für 2003 vom 31. März 2006 und für 2004 vom 16. Oktober 2007 und der hierzu ergangenen Einspruchsentscheidungen vom 14. Februar 2008 wird die Einkommensteuer für 2003 auf 33.030 EUR und für 2004 auf 40.514 EUR herabgesetzt. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens.

Tatbestand

Streitig sind Werbungskostenüberschüsse aus Vermietung und Verpachtung (VuV).

I.

Die verheirateten Kläger werden zusammen zur Einkommensteuer veranlagt. Der Kläger ist Vater von zwei Töchtern […] (D) [… geboren 1981] und […] (M) [… geboren … 1985), die aus einer früheren ersten Ehe stammen.

Der Kläger erwarb im März 1994 das unbebaute Grundstück […] (B-Straße) mit einer Größe von 616 qm und wendete dafür Anschaffungskosten in Höhe von 724.060 DM auf. Auf dem Grundstück errichtete der Kläger ein Doppelhaus, dessen beide Hälften zum 15. Dezember 1994 fertig gestellt und bezogen wurden. Die bis 31. Dezember 1995 aufgewendeten Herstellungskosten für das Gebäude betrugen 891.156 DM. Die eine Doppelhaushälfte (1) bezog der Kläger mit seiner Familie und nutzte einen Teil dieser Doppelhaushälfte als Büro für seinen Geschäftsbetrieb; die andere Doppelhaushälfte (2) vermietete der Kläger.

Die Abrechnung der Baukosten erfolgte einheitlich für das gesamte Gebäude. Der Kauf des Grundstücks und die Herstellung des Gebäudes wurden in vollem Umfang fremdfinanziert. Zur Finanzierung nahm der Kläger vier Kredite bei der […] (X-Bank) über eine Kreditsumme von insgesamt 1.700.000 DM auf.

Bei der Einkommensteuer für 1994 und den folgenden Jahren ging der Kläger davon aus, dass die Gesamtwohnfläche des Doppelhauses 321,91 qm betragen würde, wobei auf die vermietete Doppelhaushälfte 2 eine Wohnfläche von 148,57 qm (46,15%) entfallen würde; von der selbstgenutzten Doppelhaushälfte 1 würde auf den zu eigenen Wohnzwecken genutzten Teil eine Wohnfläche von 127,87 qm (39,72%) und auf das Büro von 45,47 qm (14,13%) entfallen.

[…] 1999 teilte der Kläger das Grundstück B-Straße nach § 8 Wohnungseigentumsgesetz auf. Er bildete einen Miteigentumsanteil zu 620/1000, den er mit dem Sondereigentum an der Doppelhaushälfte 1 nebst Garage und Gartenhaus verband, und einen Miteigentumsanteil zu 380/1000, den er mit dem Sondereigentum an der Doppelhaushälfte 2 nebst Doppelgarage verband. Am selben Tag veräußerte der Kläger das mit der selbstgenutzten Doppelhaushälfte 1 bebaute Hausgrundstück für einen Kaufpreis von 710.000 DM.

In den Jahren 2000 und 2001 tilgte der Kläger die Kredite bei der X-Bank teilweise und am 31. Dezember 2000 betrug die Summe der offenen Darlehen insgesamt noch 893.440 DM; ein Darlehen über die Kreditsumme von 767.000 DM hatte der Kläger zu diesem Zeitpunkt vollständig getilgt. Am […] März 2001 vereinbarte der Kläger mit der […] (Y-Sparkasse) einen neuen Darlehensvertrag über die Summe von 860.000 DM und einen Zinssatz von 5,95%.

Im Jahr 1999 erwarb der Kläger das unbebaute Grundstück […] (A-Straße) und errichtete darauf ein Wohnhaus mit Garagen. Nach den Angaben der Kläger zur Einkommensteuererklärung 2002 soll die gesamte Nutz...