Niedersächsisches FG Urteil vom 28.03.2007 - 3 K 11074/04

Entscheidungsstichwort (Thema)

Keine Anerkennung der Verluste aus Vermietung und Verpachtung bei vorhersehbar kurzer Dauer der Vermietung

Leitsatz (redaktionell)

1. Bei auf Dauer angelegter Vermietungstätigkeit ist grundsätzlich davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige die Absicht hat, einen Einnahmenüberschuss zu erwirtschaften.
2. Die Einkünfteerzielungsabsicht wird verneint, wenn der Steuerpflichtige sich vertraglich bindet oder sich die Möglichkeit verschafft hat, das Grundstück innerhalb einer kurzen Frist, in der er einen Gesamtüberschuss nicht erzielen kann, zu verkaufen.
3. Bei einer Personengesellschaft muss die Überschusserzielungsabsicht sowohl auf der Ebene der Gesellschaft als auch auf der der einzelnen Gesellschafter vorliegen.
4. War von Anfang an sicher, dass nur eine zeitlich begrenzte Vermietung gegeben ist, so ist bei der Berechnung des Totalergebnisses die Sonderabschreibung nach § 4 FörderG einzubeziehen.

Normenkette

EStG § 2 Abs. 1, § 21; FörderG § 4

Streitjahr(e)

2001

Nachgehend

BFH (Urteil vom 25.06.2009; Aktenzeichen IX R 24/07)

Tatbestand

Streitig ist, ob Verluste aus Vermietung und Verpachtung im Streitjahr 2001 i.H.v. €./. xxx.xxx zu berücksichtigen sind.

Die Klägerin wurde mit Gesellschaftsvertrag vom xx. Juni 1995 gegründet. Sie hat unter dem Namen L GbR III (GbR) als Investorin die Sanierung des Rathauses in A vorgenommen und dieses an die Stadt vermietet. Hierbei wurden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erklärt. Durch Initiative der Bauunternehmung H GmbH wurden bereits 2 weitere Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbR) mit teilweise anderen Gesellschaftern gegründet, und zwar 1991 die L GbR I und 1994 die L GbR II...

Die Gesellschafter der Klägerin haben mit der Stadt A als Grundstückseigentümerin am xx. September 1995 einen notariell beurkundeten Erbbaurechtsvertrag über das Grundstück geschlossen. In § 5 dieses Vertrages wurde geregelt, dass das Erbbaurecht spätestens am 31. Dezember 2010 endet. Die Grundstückseigentümerin war jedoch nach ihrer freien Entscheidung berechtigt, das Erbbaurecht schon frühestens zum 31.12.2005 zu beenden. Als jährlichen Erbbauzins ab dem Tag der Bezugsfertigkeit des Gebäudes, spätestens jedoch ab dem 30.06.1996 wurde ein Betrag i.H.v. DM yyy.000 p.a. vereinbart. Die Versicherungspflicht lag gemäß § 11 beim Erbbauberechtigten. Gemäß § 12 des Vertrages war eine Veräußerung oder Übertragung des Erbbaurechtes nur mit Zustimmung der Grundstückseigentümerin möglich. Nach § 14 war bei Erlöschen des Erbbaurechts zum 31.12.2005 eine Entschädigung der Grundstückseigentümerin an die Erbbauberechtigte i.H.v. xx,x Mio. DM, bei Erlöschen zum 31.12.2010 i.H.v. xx,xx Mio. DM vereinbart. Die Entschädigung reduzierte sich durch Hingabe von Eigen- oder Fördermitteln durch die Grundstückseigentümerin um einen festgelegten Betrag (§ 15 des Vertrages). In § 21 des Vertrages wurde eine Heimfallklausel eingebaut.

Anlage zum Erbbaurechtsvertrag ist ein Mietvertrag zwischen der Klägerin und der Stadt A über das o.g. Rathaus. Als Mietbeginn wurde gemäß § 2 der Abschluss der Sanierung des Gebäudes, spätestens jedoch der 30.06.1996, vereinbart. Das Mietverhältnis sollte gemäß § 3 am 31.12.2005 enden. Der Stadt wurde jedoch eine Option für die Verlängerung des Mietverhältnisses um 5 Jahre bis zum 31.12.2010 eingeräumt. Die Option sollte bis spätestens 31.12.2004 schriftlich gegenüber der Vermieterin ausgeübt werden. Ein Kündigungsrecht der Vermieterin (Klägerin) während der Dauer des Erbbaurechtes wurde ausgeschlossen. Als Mietzins wurde gemäß § 4 ein Betrag von x.xxx.000 DM jährlich vereinbart. Bei Ausübung der Option sollte der Mietzins für die restlichen 5 Jahre jeweils DM x.xxx.000 betragen. Bei Einsatz von Eigen- oder Fördermitteln der Stadt sollte sich die Miete jedoch verringern (§ 5 des Vertrages). Nach § 7 des Vertrages waren Mängel am Mietobjekt durch die Mieterin der Vermieterin unverzüglich schriftlich mitzuteilen. Nach § 8 hatte die Kosten der fachgerechten Bauunterhaltung die Vermieterin zu tragen. Diesbezüglich war sie verpflichtet, eine jährliche Rücklage von xx.000 DM zu bilden. Eine nicht verbrauchte Rücklage sollte der Mieterin bei Beendigung des Mietverhältnisses ausbezahlt werden. Die Vertragsgestaltung wurde vom Landkreis A am xx.08.1995 genehmigt. Der Bauwerkvertrag wurde zwischen der GbR und der Firma H GmbH am 15.10.1995 geschlossen.

Mit Datum xx.01.2000 wurde eine Nachvereinbarung zum Erbbaurechtsvertrag geschlossen. Wegen der durch die Stadt ausgekehrten Fördermittel i.H.v. 1,5 Mio. DM ermäßigte sich der Wert der Ablösung des Erbbaurechts zum 31.12.2005 auf xx.xxx.000 DM. Der Erbbauvertrag vom xx.09.1995 wurde durch Vertrag vom xx.11.2005 mit Wirkung zum 31.12.2005 wieder aufgehoben. Das Veräußerungsergebnis beträgt wegen des Restbuchwertes für den Sanierungsaufwand von € 0,00 insgesamt z.zzz.zzz €.

Mit Datum vom xx.04.1995 wurde durch den Klägervertreter beim Finanzamt (FA) eine verbindliche Auskunft hinsichtlich der Ausgestaltung beantragt. Eine solc...