Einkunftserzielungsabsicht bei unüberschaubarer Dauer einer Sanierung

Die Einkunftserzielungsabsicht des Eigentümers eines über einen Zeitraum von mehr als 10 Jahren aufgrund der Fortdauer von Renovierungsmaßnahmen leerstehenden Mehrfamilienhauses ist zu verneinen, wenn die vom Eigentümer ausschließlich in Eigenarbeit und ohne konkrete Zeitplanung durchgeführten Renovierungsarbeiten nicht auf die Absicht der zielgerichteten und effektiven Wiederherstellung der Vermietbarkeit schließen lassen. So entschied das FG Düsseldorf.

Leerstehende Wohnungen

In dem Fall ging es um folgenden Sachverhalt: Der Steuerpflichtige ist seit 2017 Rentner, zuvor war er als Bauingenieur tätig. Im Jahr 1986 erwarb er ein Mehrfamilienhaus im Jugendstil mit Baujahr 1897 zum Alleineigentum. Zum Zeitpunkt des Erwerbs befanden sich in dem Objekt 9 Wohneinheiten. In den Neunzigerjahren wurden die Wohnungen nach und nach nicht mehr vermietet, wenn der Mieter verstarb oder auszog. Bis April 2003 war lediglich eine Wohnung von 47 qm im 2. OG vermietet; außerdem war ein Dachgeschosszimmer von 16 qm im 3. OG bis Oktober 2013 vermietet. Für die Jahre ab 2013 erklärte der Steuerpflichtige keine Mieteinnahmen mehr.

Geplante Sanierung

Bereits in der Einkommensteuererklärung 2003 erklärte er, an dem Objekt Bauarbeiten durchzuführen, die mindestens weitere 2 Jahre andauern würden.

In der Einkommensteuererklärung 2008 gab er an, es sei zu erwarten, dass das Mehrfamilienhaus im Jahr 2010 vollständig entkernt sei und sodann erneuert werde; mit einer Vermietung sei ab 2012 zu rechnen.

In der Einkommensteuererklärung 2010 erklärte er dann, mit dem Abschluss der Renovierung sei im Jahr 2015 zu rechnen.

In der Einkommensteuererklärung 2016 teilte der Steuerpflichtige mit, das Objekt werde zurzeit umgebaut und es sei kein nutzbarer Wohnraum vermietbar, im endgültigen Zustand sollten aber 5 Wohnungen entstehen.

Verluste aus Vermietung und Verpachtung

Der Steuerpflichtige machte seit Erwerb im Jahr 1986 Verluste aus Vermietung und Verpachtung geltend, die das Finanzamt zunächst unter dem Vorbehalt der Nachprüfung nach § 164 Abs. 1 AO und danach nur noch vorläufig nach § 165 Abs. 1 Satz 1 AO anerkannte. Im Jahr 2020 hat das Finanzamt die Verluste rückwirkend nicht mehr anerkannt, weil der Steuerpflichtige nicht zielgerichtet darauf hingewirkt habe, durch die baulichen Veränderungen einen vermietbaren Zustand des Objekts zu erreichen und somit eine Einkunftserzielungsabsicht zu verneinen sei.

Keine Einkunftserzielungsabsicht

Nach Auffassung des FG hat das Finanzamt zu Recht die geltend gemachten Aufwendungen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (teilweise) nicht mehr zum Abzug zugelassen, da insoweit keine Einkunftserzielungsabsicht des Steuerpflichtigen bestand.

Das FG führt aus, der Steuerpflichtige habe weder die zielgerichtete Wiederherstellung der Betriebsbereitschaft des Objekts noch anderweitige Vermietungsbemühungen glaubhaft machen können. Es sei nicht zu erkennen, dass die durch den Steuerpflichtigen persönlich durchgeführten Renovierungen, ohne dass eine konkrete Zeitplanung erkennbar ist, zielgerichtet zur Vorbereitung einer Vermietung erfolgt sind.

Ab dem ersten Jahr des Streitzeitraums bis zur mündlichen Verhandlung, also seit einem Zeitraum von 16 Jahren, lasse sich nicht absehen, ob und ggf. wann das Objekt im Rahmen der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung genutzt werden wird. Vielmehr stelle die erhebliche Dauer der vom Steuerpflichtigen dargestellten Renovierungsmaßnahmen (ein 10 Jahre weit überschreitender Zeitraum) ein wesentliches Indiz gegen einen engen zeitlichen Zusammenhang mit einer späteren Vermietung dar, auch unter Berücksichtigung beschränkter finanzieller Mittel des Steuerpflichtigen.

Werbungskostenabzug bei leerstehenden Wohnungen

Fallen Aufwendungen mit der im Zusammenhang beabsichtigten Vermietung einer leerstehenden Wohnung an, bevor mit dem Aufwand zusammenhängende Einnahmen erzielt werden, können sie als vorab entstandene Werbungskosten berücksichtigt werden, wenn ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Aufwendungen und den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung besteht.

Die Berücksichtigung von Aufwand als (vorab entstandene) Werbungskosten bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung setzt voraus, dass der Steuerpflichtige sich endgültig entschlossen hat, aus dem Objekt durch Vermieten Einkünfte nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG zu erzielen und diese Entscheidung nicht aufgegeben hat. Für die Ernsthaftigkeit und Nachhaltigkeit von Vermietungsbemühungen als Voraussetzungen einer (fort-) bestehenden Einkunftserzielungsabsicht trägt der Steuerpflichtige die Feststellungslast.

Mietobjekt zügig herrichten

Dem Steuerpflichtigen als zukünftigen Vermieter obliegt es bei vorübergehender Unvermietbarkeit des Mietobjekts im eigenen wirtschaftlichen Interesse, aber auch zum Beleg seiner Vermietungsabsicht, das Vermietungsobjekt zügig und innerhalb eines überschaubaren Zeitraums so herzurichten, dass eine Vermietung wieder möglich erscheint.

Zwar kann ein fester Zeitrahmen in Anbetracht der Vielzahl möglicher Fallgestaltungen hierfür nicht vorgegeben werden. Andererseits kann nach Auffassung des BFH die Vermietungsabsicht durch bloßen Zeitablauf und durch Untätigkeit des Steuerpflichtigen entfallen. Betreibt der Steuerpflichtige die Herrichtung der Immobilie nur zögerlich, ohne dass hierfür steuerlich anzuerkennende Gründe vorliegen, kann es unter Berücksichtigung des Zeitablaufs gerechtfertigt sein, auf das Fehlen der Vermietungsabsicht zu schließen oder Zweifel hinsichtlich der Vermietungsabsicht als endgültig anzusehen.

Das ist - so der BFH in ständiger Rechtsprechung - jedenfalls dann nicht zu beanstanden, wenn die behauptete beabsichtigte Vermietung über einen Zeitraum von mehr als 10 Jahren nicht realisiert wird (vgl. u. a. BFH Urteil vom 11.08.2010 - IX R 3/10; Urteil vom 16.06.2015 - IX R 27/14).

Die gegen das Urteil des FG eingelegte Nichtzulassungsbeschwerde wurde nun vom BFH als unzulässig verworfen (BFH Beschluss vom 03.05.2023 - IX B 10/22).

FG Düsseldorf Urteil vom 02.12.2021 - 15 K 1653/20 E