Niedersächsisches FG Urteil vom 30.10.2008 - 1 K 102/05

Entscheidungsstichwort (Thema)

Gebäudeveränderung durch nachträgliche Baumaßnahmen

Leitsatz (redaktionell)

1. Ein Gebäude kann durch nachträgliche Baumaßnahmen so wesentlich verändert werden, dass es bei Anwendung eines Mietspiegels nicht mehr mit Gebäuden des ursprünglichen Baujahres vergleichbar ist.
2. Das gilt z. B. für ein Gebäude mit Reetdach, das im Dachbereich nicht mit Fensterflächen versehen war, das aber nach einer Dachstuhlerneuerung im bisher ungenutzten Dachgeschoss eine Wohnung erhält, wobei in das Dach Fenster, Erker und eine Loggia eingebaut wurden.

Normenkette

BewG §§ 20, 22, 27, 76

Streitjahr(e)

2003

Nachgehend

BFH (Urteil vom 04.05.2011; Aktenzeichen II R 55/09)

BFH (Urteil vom 04.05.2011; Aktenzeichen II R 55/09)

Tatbestand

Die Parteien streiten über die zutreffende Feststellung des Einheitswertes auf den 01.01.2003 für das gemischt genutzte Grundstück in A. Das Grundstück ist mit einem vor 1895 errichteten Altbau bebaut. Das Grundstück einschließlich Gebäude erwarben die Kläger im Jahr 1995.

Der Einheitswert für das Grundstück ist in der Vergangenheit wiederholt fortgeschrieben worden. Als die Kläger das Grundstück im Jahr 1995 erwarben, war es als Einfamilienhaus mit einem Einheitswert von DM 19.800 bewertet. Es erging sodann eine Zurechnungsfortschreibung auf die Kläger mit Bescheid vom 25.06.1996. Mit Bescheid vom 15.10.1996 wurde sodann der Einheitswert auf den 01.01.1996 auf DM 33.900 fortgeschrieben. Die nächste Forstschreibung erfolgte auf den 01.01.1997. Anlass dafür war eine Mitteilung des Bauamtes über die Nutzungsänderung des Wohngebäudes sowie die durchgeführte Schlussabnahme. Das Finanzamt (FA) führte daraufhin eine Artfortschreibung zum Geschäftsgrundstück und eine Wertfortschreibung auf DM 46.700 durch. Im Jahr 1997 erhielt das FA eine erneute Mitteilung des Bauamtes, nach der der Ausbau des Dachgeschosses und die Erneuerung der Dachhaut genehmigt worden sei. Im Nachtrag zu dieser Genehmigung teilte das Bauamt im Jahr 2000 mit, dass nunmehr auch die Änderung an der Loggia genehmigt worden sei. Die Kläger gaben sodann nach mehreren Rückfragen im Jahr 2002 eine Einheitswerterklärung ab und teilten mit, dass im Dachgeschoss eine Dienstwohnung vorhanden sei.

Das FA führte darauf hin zum 01.01.2003 mit Bescheid vom 17.04.2003 eine Artfortschreibung zum gemischt genutzten Grundstück mit überwiegend gewerblichem Anteil durch und schrieb den Einheitswert auf € 43.255 fort. Da für den Einbau der Wohnung die alte Dachkonstruktion entfernt und dann ein neuer Dachstuhl erstellt worden war, nahm das FA beim Ansatz des Vervielfältigers ein fiktives Baujahr 1936 an.

Im Einspruchsverfahren ermäßigte das FA den Einheitswert auf € 35.637. Es ermittelte den Mietwert dabei im Ertragswertverfahren, wobei für die Wohnräume eine Miete von DM 3,09 und für die gewerblich genutzten Räume eine solche von DM 2 berücksichtigt wurde. Für die nach Ansicht des FA neu geschaffene Wohnung im Dachstuhl setzte es einen Mittelwert aus Neubaumieten (des Jahres 1964, laut Mietspiegel DM 4,50) und Altbaumieten (der Jahre 1924 bis 1948, laut Mietspiegel DM 1,60) in Höhe von DM 3,09 an. Für die gewerblich genutzten Räume berücksichtigte es eine Quadratmetermiete von DM 2. Nach dem Mietspiegel für die Einheitsbewertung beträgt der Mietwert DM 3 pro qm Nutzfläche. Auf Grund des Gebäudezustandes allerdings setzte das FA lediglich einen solchen von DM 2 an.

Im Einspruchsverfahren reduzierte das FA sodann den Vervielfältiger auf den für Altbauten vor 1895 (6,6).

Hiergegen richtet sich die Klage.

Die Kläger sind der Rechtsansicht, der Einheitswert sei weiterhin zu hoch festgesetzt.

Unstreitig allerdings ist nunmehr, wie vom FA angenommen, eine Wohnfläche von 123,21 qm für die Dachgeschosswohnung.

Die Kläger wehren sich gegen die Höhe der zu Grunde gelegten Quadratmetermieten. Sie begründen dies insbesondere damit, dass kein neuer Wohnraum geschaffen worden sei. Es sei lediglich das vorhandene Dach durch ein Neues ersetzt worden. Aus den Abbildungen aus der Zeit vor der Sanierung ergebe sich, dass der in Frage stehende Raum im 1. Obergeschoss bereits im vollen Umfang vorhanden gewesen sei. Eine Wohnung sei bereits vorhanden gewesen. Es habe sich deshalb um typische Instandhaltungskosten gehandelt. Sowohl für die Räumlichkeiten im Dachgeschoss als auch für die gewerblich genutzten Räumlichkeiten im Erdgeschoss sei deshalb von einem Mietwert von DM 1,76 pro qm auszugehen. Dieser entspreche dem Mietwert, wie er im Mietspiegel des FA für Altbauten mit guter Ausstattung zu Grunde gelegt werde.

Die Kläger beantragen,

den Bescheid über die Feststellung des Einheitswertes auf den 01.01.2003 für das gemischt genutzte Grundstück A dahingehend zu ändern, dass der Einheitswert festgestellt wird auf € 27.119.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er hält an seiner bisherigen Rechtsauffassung fest.

Der Vortrag der Kläger, der Dachgeschossumbau habe zu keinem neu geschaffenen Wohnraum geführt, sei unzutreffend. Ausweislich einer dem FA ...