§ 7b-Absetzungen bei Kauf eines Gebäudes unter Wohnrechtsvorbehalt

Kommentar

Bei inländischen – in den alten Bundesländern befindlichen – Einfamilienhäusern, Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen, die zu mehr als 662/3% Wohnzwecken dienen und die vor dem 1.1.1987 hergestellt oder angeschafft wurden, können im Jahr der Fertigstellung bzw. der Anschaffung und in den sieben folgenden Jahren jeweils bis zu 5% der Herstellungskosten bzw. Anschaffungskosten des Gebäudes erhöht abgesetzt werden ( § 7b EStG ).

Diese erhöhten Absetzungen zählen zu den bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbaren Werbungskosten ( § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG ). Sie können infolgedessen nur abgezogen werden, wenn bzw. soweit sie der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dienen. Das war – in den alten Bundesländern – bis 31.12. 1986 auch bei Selbstnutzung eines Wohnobjekts der Fall.

Beim Kauf eines Wohnhauses unter Vorbehalt eines Wohnrechts für den Verkäufer – an den Räumen im Obergeschoß -, während der Käufer die Erdgeschoßwohnung bezieht, kommt es für die Bemessung der § 7b-Absetzungen zunächst darauf an, ob es sich um ein Einfamilienhaus oder ein Zweifamilienhaus handelt. Im Fall der Bewertung als Einfamilienhaus kommen § 7b-Absetzungen für die Anschaffungskosten für das gesamte Gebäude in Betracht.

War das Gebäude als Zweifamilienhaus bewertet, gilt dasselbe, falls das dem Wohnrecht unterliegende Obergeschoß nicht als Wohnung anzusehen wäre. Denn dann wäre den Erwerbern der gesamte Nutzungswert des Hauses zuzurechnen. Handelt es sich dagegen bei den dem Wohnrecht unterliegenden Räumen um eine selbständige Wohnung in einem Zweifamilienhaus, können erhöhte Absetzungen nur aufgrund der auf die eigengenutzte Wohnung entfallenden Anschaffungskosten für das Gebäude beansprucht werden.

Daher sind als erstes die gesamten Anschaffungskosten für Grund und Boden sowie Gebäude festzustellen. Der maßgebliche Kaufpreis ist nicht der notariell vereinbarte Betrag; er ermäßigt sich vielmehr um den kapitalisierten Wert des Wohnungsrechts. Denn die Einräumung des Nutzungsrechts stellt keine Gegenleistung des Käufers dar (ständige neuere Rechtsprechung, Wohnrechte ).

Der um den kapitalisierten Wert des Wohnungsrechts verminderte Kaufpreis zuzüglich Notar- und Gerichtskosten als gesamte Anschaffungskosten ist sodann auf die beiden Wirtschaftsgüter Grund und Boden sowie Gebäude aufzuteilen. Maßgeblich hierfür ist das Verhältnis der Verkehrswerte dieser beiden Wirtschaftsgüter.

Anschließend ist der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten auf jede der beiden Wohnungen aufzuteilen, und zwar nach dem Verhältnis der Nutzflächen.

Dabei ist ein Bodenwertanteil bei einem Wohnungsrecht i. S. von § 1093 BGB nicht gerechtfertigt, wenn Gegenstand des Rechts nur die Nutzung einer Wohnung ist.

Link zur Entscheidung

BFH, Urteil vom 07.06.1994, IX R 33-34/92

Hinweise:

Der BFH trat der Vorinstanz, dem FG Rheinland-Pfalz (Urteil v. 19. 12. 1991, EFG 1992 S. 253) insoweit bei, als der Wert des Wohnrechts nicht zu den Anschaffungskosten gehöre. Er verwies die Sache jedoch an das Finanzgericht zurück, weil noch nicht geklärt war, ob es sich um ein Ein- oder ein Zweifamilienhaus handelt.

Die zu § 7b EStG ergangene Entscheidung könnte m. E. auch für die Nachfolgeregelung des § 10e EStG bedeutsam sein ( Eigenheimförderung ) . Doch wird dort der Kapitalwert des vorbehaltenen Wohnrechts von der Verwaltung (BMF, Schreiben v. 25. 10. 1990, BStBl 1990 I S. 626 Tz. 23 mit Beispiel) bisher den Anschaffungskosten des Erwerbers hinzugerechnet – offenbar aus Vereinfachungsgründen ( G. Hahn, DB 1990 S. 2439, 2442; B. Meyer, FR 1991 S. 33, 41 f.) – und dann auf Gebäude und – zu einhalb – den Grund und Boden verteilt, schließlich entsprechend dem Flächenverhältnis nach § 10e Abs. 1 Satz 7 EStG gekürzt.