ABC der Werbungskosten / Wohnung

Literatur: v. Bornhaupt, BB 1998, 136

Die Aufwendungen für Anschaffung, Bezug, Einrichtung und Unterhalt einer Wohnung gehören grundsätzlich zu den Kosten der Lebensführung.^[1]

Das Wohnbedürfnis ist ein grundlegendes Lebensbedürfnis; die Befriedigung dieses Bedürfnisses ist daher grundsätzlich (zumindest auch) privat veranlasst. Das gilt auch, soweit berufliche Erwägungen bei Wahl, Gestaltung und Ausstattung der Wohnung mitgewirkt haben; ein Abzug der Aufwendungen kommt insgesamt nicht in Betracht, wenn die – für sich gesehen jeweils nicht unbedeutenden – betrieblichen/beruflichen und privaten Veranlassungsbeiträge so ineinander greifen, dass eine Trennung nicht möglich und eine Grundlage für die Schätzung nicht erkennbar ist. Das ist insbesondere der Fall, wenn es wie hier an objektivierbaren Kriterien für eine Aufteilung fehlt.^[2] Ein Abzug von Werbungskosten ist dann regelmäßig wegen des Abzugsverbots des § 12 Nr. 1 EStG nicht möglich. Es gelten auch hier die Grundsätze der gemischten Aufwendungen; vgl. Rz. 20ff. Auch das Wohnen in einer Dienstwohnung (zum Umzug in eine Dienstwohnung vgl. "Umzugskosten") ist, als Befriedigung des elementaren Wohnbedürfnisses, zumindest auch privat veranlasst. Die Aufwendungen für die Dienstwohnung dürfen daher nicht in einen privaten und einen beruflichen Teil aufgespalten werden (§ 12 Nr. 1 EStG). Es kann auch nicht zu einer Aufteilung führen, wenn der Stpfl. noch über eine andere Wohnung mit geringerem Nutzungswert als die Dienstwohnung verfügt, die er infolge des Wohnens in der Dienstwohnung nicht benutzen kann.^[3]

Die Aufwendungen gehören in den Privatbereich, wenn nach einer Vermietung die Wohnung renoviert wird, um sie anschließend für eigene Wohnzwecke zu nutzen. Die Renovierung ist nicht letzter Akt der Vermietung, sondern erster Akt der Eigennutzung. Das gilt auch dann, wenn die Reparaturaufwendungen durch die Nutzung durch den Mieter verursacht worden sind. Sie sind zumindest auch durch die Eigennutzung verursacht. Ebenfalls nicht zu Werbungskosten führt es, wenn der Vermieter dem Mieter eine Abfindung für den Auszug zahlt, weil er die Wohnung selbst nutzen will. Die Abfindung hängt dann ursächlich mit der beabsichtigten Selbstnutzung, nicht mit dem Mietverhältnis zusammen.^[4]

Nach Beendigung der Einkunftserzielung, z. B. nach Verkauf des Hauses oder bei begonnener Eigennutzung angefallene Aufwendungen können nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen als nachträgliche Werbungskosten abziehbar sein.^[5] Davor auf die Vermietungszeit entfallenden Ausgaben dienen bei einer typisierenden Betrachtungsweise der Einkünfteerzielung. Die dadurch entstandenen Aufwendungen sind grundsätzlich als Werbungskosten zu berücksichtigen. Bis zum Ende des Mietverhältnisses dauert eine Vermietungstätigkeit an. Ausgaben, die danach anfallen, werden daher eher auf die künftige Verwendung getätigt und sind mithin nicht mehr durch die frühere Vermietung veranlasst. D.h., wird die Renovierung während der Dauer der Vermietung durchgeführt, nimmt die Rspr. typisierend Werbungskosten an, auch wenn bereits abzusehen ist, dass nach der Vermietung eine Selbstnutzung erfolgt; das gilt auch, wenn die Zahlung tatsächlich erst nach Beendigung der Vermietungstätigkeit abfließt.^[6] Die Rspr. stellt nicht auf die Zweckbestimmung der Renovierungsmaßnahme, sondern allein auf den Zeitpunkt ab. M. E. geht die Rspr. hier über den Begriff der Werbungskosten hinaus, da Renovierungsaufwand, der im Hinblick auf Eigennutzung erfolgt, nicht mehr durch die Einkunftserzielung veranlasst ist. Richtig daher ist die Auffassung der Finanzverwaltung, wonach jedenfalls dann keine Werbungskosten vorliegen, wenn der Aufwand für die Selbstnutzung bestimmt ist und in die Vermietungszeit vorverlagert wird.^[7] Dies ist der Fall, wenn das Mietverhältnis bereits gekündigt ist und der Renovierungsaufwand objektiv nicht für die Wiederherstellung oder Erhaltung der Vermietbarkeit erforderlich ist.

Umgekehrt sind nach dieser typisierenden Betrachtung Aufwendungen, die während der Selbstnutzung gemacht werden, aber eindeutig nur im Zusammenhang mit einer nach der Selbstnutzung geplanten Vermietung stehen, Werbungskosten.^[8]

War nach dem Mietvertrag der Mieter verpflichtet, bei Auszug die Wohnung zu renovieren, und löst er diese Verpflichtung durch eine Zahlung ab (z. B. durch Verfall der Kaution), sind diese Einnahmen stpfl.; gleichzeitig sind die Reparaturaufwendungen Werbungskosten. Die Reparaturaufwendungen hängen dann mit den stpfl. Einnahmen, die zur Deckung der Reparaturkosten bestimmt sind, zusammen, nicht mehr mit der nachfolgenden Selbstnutzung. Dies gilt bis zu der Höhe, in der die Kaution für Reparaturaufwendungen verwendet wird; sind die Reparaturaufwendungen höher als die einbehaltene Kaution, ist der überschießende Betrag bei anschließender Selbstnutzung nicht als Werbungskosten absetzbar.^[9]

Hat der Mieter bei Auszug die Wohnung zu renovieren, tut er dies aber nicht, und wird auch keine Kaution einbehalten, sind die Reparat...