Abzugsfähigkeit von Aufwendungen für bauordnungsrechtlich unvermietbare Wohnungen

Leitsatz

Wird dem Erwerber eines Grundstücks die Vermietung einzelner, unwissentlich ohne Baugenehmigung errichteter Wohnungen untersagt, hat dies keine Werbungskostenkürzung zur Folge.

Sachverhalt

Der Kläger erwarb ein eine Gewerbeeinheit und fünf Wohnungen umfassendes Gebäude, um es weiterhin vollständig zu vermieten. Drei dieser Wohnungen waren ohne Baugenehmigung in das Gebäude eingebaut worden, wovon der Kläger beim Grundstückserwerb keine Kenntnis hatte. Nachdem die zuständige Bauaufsichtsbehörde die Vermietung dieser Wohnungen rechtskräftig untersagt hatte, standen sie leer. Das Finanzamt kürzte die geltend gemachten Werbungskosten prozentual entsprechend der Flächenanteile der leer stehenden Wohnungen. Es ist der Auffassung, die mit diesen Wohnungen zusammenhängenden Aufwendungen könnten nie der Einnahmeerzielung dienen.

Entscheidung

Das FG hat entschieden, dass dem Kläger der begehrte Werbungskostenabzug in voller Höhe zusteht. Es handelt sich bei den geltend gemachten Aufwendungen insgesamt um solche, die durch die Einkunftsart Vermietung und Verpachtung veranlasst sind. Trotz der Unvermietbarkeit der drei Wohnungen waren sie dennoch Teil eines Gebäudes, das vor wie nach der Nutzungsuntersagung ausschließlich der Erzielung von Vermietungseinkünften diente.

Es bestand sowohl beim Kauf als auch nach der Nutzungsuntersagung lediglich aus den zwei Wirtschaftsgütern "Gewerbeeinheit" und "Mietwohnungen", denn bei gemischt genutzten Gebäuden bilden die unterschiedlich genutzten Gebäudeteile selbständige Wirtschaftsgüter. Da der Leerstand der Wohnungen insbesondere nicht durch private oder eigenbetriebliche Zwecke veranlasst war, wurde im Hinblick auf die weiterhin bestehende Vermietung der übrigen beiden Wohnungen der objektive Zusammenhang der auf das Wirtschaftsgut "Mietwohnungen" entfallenden Aufwendungen mit der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung nicht gelöst.

Hinweis

Ob der Kläger die Aufwendungen auch dann hätte abziehen können, wenn Eigentumswohnungen vorgelegen hätten, brauchte das FG nicht zu entscheiden. Der Kläger hätte im Fall von Eigentumswohnungen die Aufwendungen wohl auf die verschiedenen Wirtschaftsgüter (Eigentumswohnungen) aufteilen müssen (z. B. die AfA). Eine andere Frage wäre gewesen, ob die diesen (unvermietbaren) Wirtschaftsgütern zurechenbaren Kosten dennoch der Einkünfteerzielung gedient hätten und abziehbar gewesen wären.

Link zur Entscheidung

FG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 16.04.2008, 14 K 2286/05 B