Anlagen V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung), V- ... / 3 Einnahmen

3.1 Einnahmen, Begriff und zeitliche Erfassung

[Mieteinnahmen, umgelegte Neben- und Betriebskosten→ Zeilen 13–24]

Als Einnahme i. S. d. § 21 Abs. 1 EStG ist alles (Geld oder Sachbezüge) anzusehen, was Ausfluss aus der Nutzungsüberlassung ist. Auf die Bezeichnung der Einnahmen kommt es nicht an. Wertsteigerungen von vorhandenen Vermögen sowie Erlöse aus der Veräußerung des vermieteten Objekts sind keine Einnahmen aus V+V.

In den Zeilen 13–14 sind für die einzelnen Wohnungen die Wohnungsgrößen und die tatsächlich zugeflossenen (Kalt-)Mieten anzugeben. Die Summe dieser Einnahmen gehört in Zeile 15. Wurden nur einzelne Räume oder beruflich genutzte Räume vermietet, sind die Einnahmen in den Zeilen 16–18 zu erfassen. Die vereinnahmten Umlagen für Nebenkosten wie Strom, Wasser, Heizung etc. (laufende und Nachzahlungen oder Erstattungen dieser, auch für Vorjahre) erfassen Sie in den Zeilen 20–21.

Soweit Sie Umlagen (aus Vorjahren) an Mieter zurückgezahlt haben, werden negative Beträge mit vorangestelltem Minuszeichen eingetragen.

Die Einnahmen aus der Vermietung von Wohnraum an Angehörige müssen gesondert in Zeile 19, die von Angehörigen gezahlten Neben- und Betriebskosten (Umlagen) sowie Nachzahlungen und Erstattungen derselben in Zeilen 22 und 23 eingetragen werden.

Wurden Neben- bzw. Betriebskosten nicht gesondert vereinbart, ist dies in Zeile 24 zu bestätigen.

Geringfügigkeit

Werden Teile einer selbst genutzten Eigentumswohnung, eines selbst genutzten Einfamilienhauses oder eines insgesamt selbst genutzten anderen Hauses vorübergehend vermietet oder untervermietet und übersteigen die Einnahmen hieraus nicht 520 EUR im Vz., kann im Einverständnis mit dem Steuerpflichtigen aus Vereinfachungsgründen von der Besteuerung der Einkünfte abgesehen werden (R 21.2 Abs. 1 EStR 2023).

Zeitliche Erfassung der Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung

Die Einnahmen aus V+V werden grds. im Zeitpunkt des Zuflusses angesetzt (§ 11 Abs. 1 Satz 1 EStG). Ein Zufluss liegt vor, wenn der Steuerpflichtige die wirtschaftliche Verfügungsmöglichkeit über einen Geldbetrag oder eine Sache erlangt hat.

Regelmäßig wiederkehrende Einnahmen, die kurze Zeit vor Beginn oder kurze Zeit nach Beendigung des Kalenderjahres, zu dem sie wirtschaftlich gehören, zugeflossen sind, gelten im Jahr der wirtschaftlichen Zugehörigkeit als bezogen (§ 11 Abs. 1 Satz 2 EStG). Regelmäßig wiederkehrend ist eine Einnahme, wenn sie aufgrund gesetzlicher Vorschrift oder eines Vertrags in gewissen Zeitabständen wiederholend gezahlt wird. Als kurze Zeit gilt regelmäßig der Zeitraum vom 22.12. eines Jahres bis zum 10.1. des nachfolgenden Kalenderjahres (je einschließlich). Liegen sowohl Fälligkeits- als auch Zahlungszeitpunkt in diesem Zeitraum, wird die Zahlung dem Jahr der wirtschaftlichen Zugehörigkeit zugeordnet.

3.2 Verbilligte oder teilentgeltliche Vermietung

[Vermietung an Angehörige → Zeilen 9, 19, 22 und 23]

Einnahmen für an Angehörige vermietete Wohnungen (ohne Umlagen) sind aus einkommensteuerrechtlicher Sicht besonders zu prüfen. Zum einen ist zu klären, ob das Mietverhältnis mit dem Angehörigen dem Grunde nach steuerlich anerkannt werden kann, zum anderen werden solche Wohnungen oft teilentgeltlich oder verbilligt überlassen.

Bei der Vermietung an Angehörige wird das Mietverhältnis daraufhin geprüft, ob es wie unter Fremden vereinbart und durchgeführt worden ist. Außerdem wird die verbilligte Überlassung (tatsächliche Miete < 50 % der ortsüblichen Miete) geprüft. Beträgt die tatsächliche Miete mindestens 50 %, aber weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete, ist eine Totalüberschussprognose durchzuführen. Ggf. werden die abziehbaren Werbungskosten nur anteilig berücksichtigt (Zeilen 87 und 88).

Soweit keine Mieteinnahmen vorliegen und auch nicht erkennbar sind oder es sich um eine verbilligte Überlassung handelt, können die Aufwendungen nicht oder nur teilweise als Werbungskosten geltend gemacht werden.

Verbilligte oder teilentgeltliche Wohnungsüberlassung

Entspricht die tatsächliche Miete nicht der ortsüblichen Marktmiete, muss ggf. geprüft werden, ob eine verbilligte Überlassung vorliegt. Dabei wird die tatsächliche Miete zzgl. Nebenkosten (Warmmiete) mit der ortsüblichen Miete zzgl. Nebenkosten verglichen. Als Nebenkosten (Umlagen) sind alle nach § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) umlagefähigen Betriebskosten zu erfassen. Die ortsübliche Marktmiete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung ergibt sich grundsätzlich aus dem örtlichen Mietspiegel (BFH, Urteil v. 6.2.2018, IX R 14/17, BFH/NV 2018 S. 849). Dazu gehören sowohl der einfache als auch der qualifizierte Mietspiegel (§§ 558c, 558d BGB).

Jeder der Mietwerte im Rahmen einer Spanne zwischen mehreren Mietwerten für vergleichbare Wohnungen, den der Mietspiegel ausweist – also nicht nur der Mittelwert – kann die Marktmiete i. S. des § 21 Abs. 2 EStG darstellen und ist als ortsüblich anzusehen (BFH, Urteil v. 22.2.2021, IX R 7/20, BFH/NV 2021 S. 856).

Der örtliche Mietspiegel kann allerdings nicht zugrunde gelegt werden, wenn er mangelhaft ist, z. B. nicht regelmäßig angepasst wird oder die Datener...