Anlagen V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung), V- ... / 3.1 Einnahmen, Begriff und zeitliche Erfassung

[Mieteinnahmen, umgelegte Neben- und Betriebskosten→ Zeilen 13–24]

Als Einnahme i. S. d. § 21 Abs. 1 EStG ist alles (Geld oder Sachbezüge) anzusehen, was Ausfluss aus der Nutzungsüberlassung ist. Auf die Bezeichnung der Einnahmen kommt es nicht an. Wertsteigerungen von vorhandenen Vermögen sowie Erlöse aus der Veräußerung des vermieteten Objekts sind keine Einnahmen aus V+V.

In den Zeilen 13–14 sind für die einzelnen Wohnungen die Wohnungsgrößen und die tatsächlich zugeflossenen (Kalt-)Mieten anzugeben. Die Summe dieser Einnahmen gehört in Zeile 15. Wurden nur einzelne Räume oder beruflich genutzte Räume vermietet, sind die Einnahmen in den Zeilen 16–18 zu erfassen. Die vereinnahmten Umlagen für Nebenkosten wie Strom, Wasser, Heizung etc. (laufende und Nachzahlungen oder Erstattungen dieser, auch für Vorjahre) erfassen Sie in den Zeilen 20–21.

Soweit Sie Umlagen (aus Vorjahren) an Mieter zurückgezahlt haben, werden negative Beträge mit vorangestelltem Minuszeichen eingetragen.

Die Einnahmen aus der Vermietung von Wohnraum an Angehörige müssen gesondert in Zeile 19, die von Angehörigen gezahlten Neben- und Betriebskosten (Umlagen) sowie Nachzahlungen und Erstattungen derselben in Zeilen 22 und 23 eingetragen werden.

Wurden Neben- bzw. Betriebskosten nicht gesondert vereinbart, ist dies in Zeile 24 zu bestätigen.

Geringfügigkeit

Werden Teile einer selbst genutzten Eigentumswohnung, eines selbst genutzten Einfamilienhauses oder eines insgesamt selbst genutzten anderen Hauses vorübergehend vermietet oder untervermietet und übersteigen die Einnahmen hieraus nicht 520 EUR im Vz., kann im Einverständnis mit dem Steuerpflichtigen aus Vereinfachungsgründen von der Besteuerung der Einkünfte abgesehen werden (R 21.2 Abs. 1 EStR 2023).

Zeitliche Erfassung der Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung

Die Einnahmen aus V+V werden grds. im Zeitpunkt des Zuflusses angesetzt (§ 11 Abs. 1 Satz 1 EStG). Ein Zufluss liegt vor, wenn der Steuerpflichtige die wirtschaftliche Verfügungsmöglichkeit über einen Geldbetrag oder eine Sache erlangt hat.

Regelmäßig wiederkehrende Einnahmen, die kurze Zeit vor Beginn oder kurze Zeit nach Beendigung des Kalenderjahres, zu dem sie wirtschaftlich gehören, zugeflossen sind, gelten im Jahr der wirtschaftlichen Zugehörigkeit als bezogen (§ 11 Abs. 1 Satz 2 EStG). Regelmäßig wiederkehrend ist eine Einnahme, wenn sie aufgrund gesetzlicher Vorschrift oder eines Vertrags in gewissen Zeitabständen wiederholend gezahlt wird. Als kurze Zeit gilt regelmäßig der Zeitraum vom 22.12. eines Jahres bis zum 10.1. des nachfolgenden Kalenderjahres (je einschließlich). Liegen sowohl Fälligkeits- als auch Zahlungszeitpunkt in diesem Zeitraum, wird die Zahlung dem Jahr der wirtschaftlichen Zugehörigkeit zugeordnet.