Anschaffungsnahe Aufwendungen bei unentgeltlicher und te ... / 10. Instandsetzung vor Anschaffung

Der teilentgeltliche Erwerber eines der Einkunftserzielung dienenden Grundstücks kann den Rechtsfolgen des anschaffungsnahen Aufwands entgehen, indem er seine Instandsetzungsaufwendungen so steuert, dass die 15 %-Grenze innerhalb des Drei-Jahres-Zeitraums nicht überschritten wird oder indem er seine Instandsetzungsmaßnahmen auf die Zeit nach Ablauf des Drei-Jahres-Zeitraums verlegt.

Aktuell besteht jedoch noch eine weitere Möglichkeit, den Rechtsfolgen des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG aus dem Weg zu gehen. Denn der BFH hat entschieden, dass vor der Anschaffung des Grundstücks vom Stpfl. getätigte Aufwendungen nach den allgemeinen handelsrechtlichen Abgrenzungskriterien als Anschaffungs-, Herstellungs- oder Erhaltungsaufwand steuerlich zu berücksichtigen sind (BFH v. 28.4.2020 – IX B 121/19, EStB 2020, 342 [Günther], s.a. FG Rheinland-Pfalz v. 13.11.2019 – 2 K 2304/17). Der BFH verweist hierzu auf seine bislang ergangene Rspr., wonach zu den Aufwendungen i.S.v. § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG unabhängig von ihrer handelsrechtlichen Einordnung sämtliche Aufwendungen für bauliche Maßnahmen gehören, die i.R. einer "im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes" vorgenommenen Instandsetzung und Modernisierung anfallen und nicht nach Satz 2 der Vorschrift ausdrücklich ausgenommen sind. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG ordnet den tatbestandlich erfassten Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwand fiktiv den Herstellungskosten des Gebäudes zu. Dies gilt nach dem insoweit eindeutigen Gesetzeswortlaut indes nur für solche Aufwendungen, die "innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung" vom Stpfl. getragen werden. Vor der Anschaffung des Grundstücks vom Stpfl. getätigte Aufwendungen sind daher nach den allgemeinen handelsrechtlichen Abgrenzungskriterien als Anschaffungs-, Herstellungs- oder Erhaltungsaufwand steuerlich zu berücksichtigen.

Insbesondere bei nahen Angehörigen, die sich über die anstehende Grundstücksübertragung einig sind, ist daher es vorstellbar, dass der potentielle Grundstücksübernehmer bereits vor der Grundstücksübertragung Instandsetzungsarbeiten vorzieht, die bei ihm dann als vorweggenommene Werbungskosten abgezogen werden können, ohne mit den Regularien des anschaffungsnahen Aufwands in Konflikt zu kommen.