Anschaffungsnahe Aufwendungen bei unentgeltlicher und te ... / 8. Wirtschaftsgutbezogene Prüfung

Die Prüfung, ob anschaffungsnaher Herstellungsaufwand vorliegt, der nicht sofort abziehbar, sondern lediglich im Wege der AfA berücksichtigungsfähig ist, hat durch Vergleich der Netto-Instandsetzungskosten mit dem gesetzlichen Grenzwert i.H.v. 15 % der Gebäudeanschaffungskosten zu erfolgen. Wird ein Gebäude unterschiedlich genutzt, besteht es aus mehreren selbständigen Wirtschaftsgütern.

Bei der Prüfung, ob die Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen zu anschaffungsnahen Herstellungskosten i.S.v. § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG führen, ist bei einem aus mehreren Einheiten bestehenden Gebäude nicht auf das gesamte Gebäude, sondern auf den jeweiligen selbständigen Gebäudeteil abzustellen, wenn das Gesamtgebäude in unterschiedlicher Weise genutzt wird und daher aus mehreren Wirtschaftsgütern besteht (BFH v. 14.6.2016 – IX R 25/14, BStBl. II 2016, 992 = EStB 2016, 360 [Günther]).

Die Finanzverwaltung folgt der Rspr. des BFH, beanstandet jedoch nicht, wenn auf Antrag des Stpfl. die bisher von der Finanzverwaltung vertretene Rechtsauffassung, dass eine gebäudebezogene Prüfung der Aufwendungen nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG vorzunehmen ist, auf Sacherhalte weiter angewendet wird, bei denen der Kaufvertrag bzw. ein ihm gleichstehender Rechtsakt vor dem 1.1.2017 abgeschlossen wurde (BMF v. 20.10.2017 – IV C 1 - S 2171-c/09/10004:006, BStBl. I 2017, 1447).

Beispiel

Vater B ist Eigentümer eines vermieteten Zweifamilienhauses mit zwei gleich großen Wohnungen. Der Verkehrswert beträgt 800.000 EUR, der Anteil des Grund und Bodens 20 %. Zum 1.1.2021 überträgt B das Grundstück auf seine Tochter C, die ihren Bruder D mit 400.000 EUR auszahlen muss. C nutzt das Objekt zur Hälfte zu eigenen Wohnzwecken im EG und vermietet die Obergeschosswohnung weiterhin. Noch in 2021 erneuert sie das Dach für 59.500 EUR und lässt im ganzen Haus neue Fenster für 71.400 EUR einbauen. Zusätzlich erfolgt in der vermieteten Wohnung noch eine Badsanierung (23.800 EUR).

Prüfung des anschaffungsnahen Aufwands nur bezogen auf die vermietete Wohnung:

Anschaffungskosten Grundstück	400.000 EUR
abzgl. Grund und Boden 20 %	–80.000 EUR
Anschaffungskosten Gebäude	320.000 EUR
davon zur Einkünfteerzielung genutzt	160.000 EUR
davon 15 %	24.000 EUR

Instandsetzungsaufwendungen, die auf den vermieteten Teil entfallen:

Dacherneuerung 59.500 EUR, davon 50 %	29.750 EUR
neue Fenster 71.400 EUR, davon 50 %	35.700 EUR
Badsanierung	+ 23.800 EUR
Instandsetzungsaufwendungen gesamt	89.250 EUR
Instandsetzungsaufwendungen netto	75.000 EUR
davon auf den entgeltlich erworbenen Teil (50 %) entfallend	37.500 EUR

Da die auf den entgeltlich erworbenen Teil der vermieteten Wohnung entfallenden Nettoinstandsetzungskosten (37.500 EUR) die 15 %-Grenze (24.000 EUR) übersteigen, sind die auf den entgeltlich erworbenen Teil der vermieteten Wohnung entfallenden Bruttoinstandsetzungskosten i.H.v. 44.625 EUR (37.500 EUR netto) nur im Wege der Abschreibung berücksichtigungsfähig. Die auf den unentgeltlich erworbenen Teil der vermieteten Wohnung entfallenden Aufwendungen i.H.v. brutto 44.625 EUR sind dagegen sofort als Werbungskosten abziehbar.