Erfolgt die Grundstücksübertragung teilentgeltlich, z.B. durch Gleichstellungszahlungen i.R. einer vorweggenommenen Erbfolge, beschränkt sich die Prüfung des anschaffungsnahen Aufwands auf den entgeltlich erworbenen Teil. Anschaffungsnahe Herstellungskosten können daher nur im Verhältnis zum entgeltlichen Teil des Erwerbsvorgangs anfallen (R 6.4 Abs. 1 EStR).
Beispiel
Sohn A erwirbt zum 1.3.2021 von seinem Vater ein vermietetes Einfamilienhaus. A führt das Mietverhältnis fort. Das Grundstück hat einen Verkehrswert von 400.000 EUR (Grund- und Bodenanteil 20 v.H.). A zahlt 100.000 EUR an seinen Bruder B und investiert in 2021 insgesamt 107.100 EUR zur Sanierung von Dach und Fassade.
Prüfung der anschaffungsnahen Aufwendungen:
| Verkehrswert Grundstück | 400.000 EUR |
| Entgelt | 100.000 EUR |
| Entgeltlichkeitsquote | 25 % |
| Anschaffungskosten Grundstück | 100.000 EUR |
| abzgl. Grund und Boden 20 % | –20.000 EUR |
| Anschaffungskosten Gebäude | 80.000 EUR |
| davon 15 % | 12.000 EUR |
| Instandsetzungsaufwendungen brutto | 107.100 EUR |
| Instandsetzungsaufwendungen netto | 90.000 EUR |
| davon auf den entgeltlich erworbenen Teil entfallend (25 %) | 22.500 EUR |
Von den Instandsetzungsaufwendungen i.H.v. 107.100 EUR müssen – da es sich um anschaffungsnahe Aufwendungen handelt, die im Zusammenhang mit dem teilentgeltlichen Erwerb (zu 25 %) angefallen sind – 25 % = 26.775 EUR der AfA-Bemessungsgrundlage zugerechnet werden, denn die Netto-Instandsetzungsaufwendungen (22.500 EUR) übersteigen den Grenzbetrag von 12.000 EUR. Die restlichen 80.325 EUR (107.100 EUR ./. 26.775 EUR) können dagegen – da sie mit dem unentgeltlich erworbenen Teil in Zusammenhang stehen – sofort als Werbungskosten abgezogen werden.
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