Unentgeltliche und teilentgeltliche Übertragung von Immo ... / 3. Teilentgeltliche Übertragung

Eine teilentgeltliche Übertragung ist in der Besteuerungspraxis regelmäßig dann anzutreffen, wenn der Grundstücksübernehmer potentielle Miterben auszahlen muss. Ihm entstehen dann hinsichtlich der zu erbringenden Gleichstellungsgelder eigene, bei Einkünfteerzielung (z.B. durch Vermietung) abschreibungsfähige Anschaffungskosten. Hinsichtlich des unentgeltlichen Teils kann er die AfA des Rechtsvorgängers fortführen (§ 11d Abs. 1 EStDV, R 7.3 Abs. 3 und Abs. 6 EStR). Führt er innerhalb von drei Jahren nach der Grundstücksübertragung Instandsetzungsmaßnahmen durch, muss er hinsichtlich des entgeltlich erworbenen Teils die Regelungen zum anschaffungsnahen Aufwand (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) beachten (R 6.4 Abs. 1 Satz 2 EStR).

Beispiel

A erwirbt zum 1.1.2023 von seinem Vater ein vermietetes Einfamilienhaus. Er führt das Mietverhältnis fort.

Das Grundstück hat einen Verkehrswert von 500.000 EUR (Grund- und Bodenanteil 20 %). A zahlt 125.000 EUR an seinen Bruder B und investiert in 2023 insgesamt 107.100 EUR zur Sanierung von Dach und Fassade.

Prüfung der anschaffungsnahen Aufwendungen

Verkehrswert Grundstück	500.000 EUR
Entgelt	125.000 EUR
Entgeltlichkeitsquote	25 %
Anschaffungskosten Grundstück	125.000 EUR
./. Anteil Grund und Boden 20 %	25.000 EUR
Anschaffungskosten Gebäude	100.000 EUR
Grenzbetrag 15 %	15.000 EUR
Instandsetzungsaufwendungen brutto	107.100 EUR
Instandsetzungsaufwendungen netto	90.000 EUR
Auf den entgeltlich erworbenen Teil entfallend (25 %)	22.500 EUR

Von den Instandsetzungsaufwendungen i.H.v. 107.100 EUR müssen – da es sich um anschaffungsnahe Aufwendungen handelt, die im Zusammenhang mit dem teilentgeltlichen Erwerb (zu 25 %) angefallen sind – 25 % (= 26.775 EUR) der AfA-Bemessungsgrundlage zugerechnet werden, denn sie übersteigen den Grenzbetrag von 15.000 EUR. Die restlichen 80.325 EUR (107.100 EUR ./. 26.775 EUR) können dagegen – da sie mit dem unentgeltlich erworbenen Teil in Zusammenhang stehen – sofort als Werbungskosten abgezogen werden.

Beraterhinweis Gestaltungspotential ergibt sich immer dann, wenn das teilentgeltlich übertragene Objekt sowohl eigenen Wohnzwecken als auch der Einkünfteerzielung durch Vermietung dient. Entstehen hier z.B. durch Auszahlungsbeträge Anschaffungskosten, entfallen diese grundsätzlich sowohl auf den einkunftsrelevanten Teil als auch auf den zu eigenen Wohnzwecken genutzten Teil, d.h. es müsste eine an der Größe der jeweiligen Wohnung orientierte Aufteilung vorgenommen werden.

Hier kommt jedoch der BFH mit ins Spiel, der mit Urt. v. 27.7.2004 – IX R 54/02, BStBl. II 2006, 9 = EStB 2005, 443 [Wischmann], entschieden hat, dass Angehörige ihre Rechtsverhältnisse untereinander steuerlich möglichst günstig gestalten und dabei auch sich ergebende „Steuerspareffekte "mitnehmen" können. Besteht daher ein Gebäude aufgrund unterschiedlicher Nutzung aus mehreren Wirtschaftsgütern, ist die von den Vertragsparteien vorgenommene Aufteilung des Kaufpreises auf die einzelnen Wirtschaftsgüter grundsätzlich der Besteuerung zugrunde zu legen. Das gilt auch dann, wenn nicht ein Gesamtkaufpreis, sondern von vornherein Einzelpreise für Einzelwirtschaftsgüter bzw. bestimmte Leistungen vereinbart werden. Es ist steuerrechtlich daher hinzunehmen, wenn der selbst genutzte Grundstücksteil teilentgeltlich oder unentgeltlich veräußert wird, während die Vertragsparteien für den vermieteten Grundstücksteil entspr. der Verkehrswerte ein angemessenes Entgelt vereinbaren und so ein Maximum an abschreibungsfähigen Anschaffungskosten dem vermieteten Gebäudeteil zuordnen (BFH v. 1.4.2009 – IX R 35/08, BStBl. II 2009, 663 = EStB 2009, 228 [Rothenberger]).

Beraterhinweis Dies gilt jedoch nur dann, wenn die vorgenommene Kaufpreiszuordnung auch den realen Wertverhältnissen entspricht, d.h. die vereinbarten Kaufpreisanteile dürfen nicht über den Verkehrswerten der jeweiligen Gebäudeteile liegen. Ferner darf die Kaufpreiszuordnung weder nur zum Schein getroffen worden sein oder missbräuchlich vorgenommen werden (BFH v. 1.4.2009 – IX R 35/08, BStBl. II 2009, 663 = EStB 2009, 228 [Rothenberger]).

Auch Finanzierungskosten können steueroptimal zugeordnet werden. Ordnet der Steuerpflichtige z.B. Darlehensmittel einem vermieteten Gebäudeteil in der Weise zu, dass er mit dem Darlehen tatsächlich die Aufwendungen begleicht, die der Anschaffung dieses Gebäudeteils konkret zuzurechnen sind, sind die hierauf entfallenden Schuldzinsen in vollem Umfang als Werbungskosten abziehbar (BFH v. 9.7.2002 – IX R 65/00, BStBl. II 2003, 389 = EStB 2002, 463 [Apitz]). Durch eine konkrete Zuordnung zum einkunftsrelevant genutzten Gebäudeteil kann somit die ansonsten erforderliche Aufteilung der Schuldzinsen bei einem auch teilweise selbstgenutzten und damit insoweit nicht der Einkunftserzielung dienenden Gebäude verhindert werden.

Beispiel

C überträgt ein Zweifamilienhaus (Baujahr 1980), in dem sich zwei gleich große Wohnungen befinden und dessen Verkehrswert 500.000 EUR (Anteil Grund und Boden: 20 %) beträgt, auf seinen Sohn D der se...