Unentgeltliche und teilentgeltliche Übertragung von Immo ... / 3. Teilentgeltliche Übertragung

Eine teilentgeltliche Übertragung ist in der Besteuerungspraxis regelmäßig dann anzutreffen, wenn der Grundstücksübernehmer potentielle Miterben auszahlen muss. Ihm entstehen dann hinsichtlich der zu erbringenden Gleichstellungsgelder eigene, bei Einkünfteerzielung (z.B. durch Vermietung) abschreibungsfähige Anschaffungskosten. Hinsichtlich des unentgeltlichen Teils kann er die AfA des Rechtsvorgängers fortführen (§ 11d Abs. 1 EStDV, R 7.3 Abs. 3 und Abs. 6 EStR). Führt er innerhalb von drei Jahren nach der Grundstücksübertragung Instandsetzungsmaßnahmen durch, muss er hinsichtlich des entgeltlich erworbenen Teils die Regelungen zum anschaffungsnahen Aufwand (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) beachten (R 6.4 Abs. 1 Satz 2 EStR).

Beispiel

A erwirbt zum 1.1.2023 von seinem Vater ein vermietetes Einfamilienhaus. Er führt das Mietverhältnis fort.

Das Grundstück hat einen Verkehrswert von 500.000 EUR (Grund- und Bodenanteil 20 %). A zahlt 125.000 EUR an seinen Bruder B und investiert in 2023 insgesamt 107.100 EUR zur Sanierung von Dach und Fassade.

Prüfung der anschaffungsnahen Aufwendungen

Verkehrswert Grundstück	500.000 EUR
Entgelt	125.000 EUR
Entgeltlichkeitsquote	25 %
Anschaffungskosten Grundstück	125.000 EUR
./. Anteil Grund und Boden 20 %	25.000 EUR
Anschaffungskosten Gebäude	100.000 EUR
Grenzbetrag 15 %	15.000 EUR
Instandsetzungsaufwendungen brutto	107.100 EUR
Instandsetzungsaufwendungen netto	90.000 EUR
Auf den entgeltlich erworbenen Teil entfallend (25 %)	22.500 EUR

Von den Instandsetzungsaufwendungen i.H.v. 107.100 EUR müssen – da es sich um anschaffungsnahe Aufwendungen handelt, die im Zusammenhang mit dem teilentgeltlichen Erwerb (zu 25 %) angefallen sind – 25 % (= 26.775 EUR) der AfA-Bemessungsgrundlage zugerechnet werden, denn sie übersteigen den Grenzbetrag von 15.000 EUR....