Anwendung des Siebenten Abschnitts des Zweiten Teils des ... / A 257.4 Selbständig nutzbare Teilfläche

(1) ¹Ist das Grundstück wesentlich größer, als es einer den Gebäuden angemessenen Nutzung entspricht, und ist eine zusätzliche Nutzung oder Verwertung einer Teilfläche (selbständig nutzbare Teilfläche) zulässig und möglich, ohne dass mehrere wirtschaftliche Einheiten im Sinne des § 2 BewG vorliegen, ist diese Teilfläche bei der Abzinsung des Bodenwerts nicht zu berücksichtigen (§ 257 Absatz 2 Satz 1 BewG). ²Für die Annahme einer selbständig nutzbaren Teilfläche ist nicht entscheidend, ob diese selbständig baulich nutzbar ist. ³Vielmehr wird unter einer selbständig nutzbaren Teilfläche jede sinnvolle Nutzung verstanden (Lagerfläche, Abstellfläche, zusätzliche Gartenfläche, Schrebergarten usw.). ⁴Die selbständig nutzbare Teilfläche muss hinreichend groß und so gestaltet sein, dass eine entsprechende Nutzung oder Verwertung möglich ist.

(2) ¹Bei bebaubaren selbständig nutzbaren Teilflächen ergibt sich der Wert der selbständig nutzbaren Teilfläche in der Regel aus dem Produkt dieser Fläche und dem jeweiligen Bodenrichtwert. ²Von einer bebaubaren selbständig nutzbaren Teilfläche ist auszugehen, wenn eine Aufteilung des Grundstücks in eine bebaute und eine bebaubare Teilfläche sowie eine separate Nutz- und Verwertbarkeit gegeben ist und die selbständige Nutzung oder Verwertung dem üblichen Marktverhalten entspricht. ³Der Vorrang des § 2 BewG ist auch in diesen Fällen zu berücksichtigen.

Beispiel:

Abbildung 4: Grundstück mit bebauter selbständig nutzbarer Teilfläche

Die Grundstücksgröße des mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücks beträgt 1 200 m². Eine Aufteilung des Grundstücks in ein bebautes und ein eigenständiges, bebaubares Baugrundstück mit einer jeweiligen Grundstücksgröße von 600 m² ist möglich. Eine selbständige Verwertbarkeit ist gegeben. Der Bodenwert ermittelt sich wie folgt:

Abgezinster Bodenwert der bebauten Teilfläche:

BRW 1 × 600 m² × 0,95 (vgl. Anlage 36 zum BewG) × Abzinsungsfaktor (vgl. Anlage 41 zum BewG).

Bodenwert der bebaubaren selbständig nutzbaren Teilfläche:

BRW 1 × 600 m². Dieser Bodenwert ist bei der Abzinsung nicht zu berücksichtigen. Der Umrechnungskoeffizient ist in diesem Fall auf diese Teilfläche nicht anzuwenden.

(3) ¹Der Wert einer nicht bebaubaren selbständig nutzbaren Teilfläche ergibt sich in der Regel aus dem Produkt der Fläche und dem Bodenrichtwert für eine nicht bauliche Nutzung. ²Von einer nicht bebaubaren selbständig nutzbaren Teilfläche ist insbesondere auszugehen, wenn die Grundstücksteilfläche in einer Bodenrichtwertzone liegt, in der ein von einer baulichen Nutzung abweichender Bodenrichtwert ausgewiesen wird (Beispiel 1). ³Wenn kein gesonderter Bodenrichtwert vorliegt, der die geringere Nutzbarkeit dieser Fläche berücksichtigt, ist der Umrechnungskoeffizient nach Anlage 36 zum BewG auf die Gesamtfläche einschließlich der selbständig nutzbaren Teilfläche anzuwenden (Beispiel 2).

Beispiel 1:

Abbildung 5: Grundstück mit nicht bebaubarer selbständig nutzbarer Teilfläche in zwei BRW-Zonen

Die Grundstücksgröße des mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücks beträgt 3 600 m². Die Fläche des bebauten Grundstücksteils beträgt 1 200 m² und liegt in einer Bodenrichtwertzone, in der BRW 1 für eine Baufläche ausgewiesen wird. Die nicht bebaubare Teilfläche befindet sich in einer Bodenrichtwertzone, in der BRW 2 für eine nicht bebaubare Fläche (z. B. Grünland, private Grünfläche, Kleingartenfläche, Lagerfläche) ausgewiesen wird. Der Bodenwert ermittelt sich wie folgt:

Abgezinster Bodenwert der bebauten Teilfläche 1:

BRW 1 × 1 200 m² × 0,80 (vgl. Anlage 36 zum BewG) × Abzinsungsfaktor (vgl. Anlage 41 zum BewG).

Bodenwert der nicht bebaubaren selbständig nutzbaren Teilfläche 2:

BRW 2 × 2 400 m². Dieser Bodenwert ist bei der Abzinsung nicht zu berücksichtigen. Der Umrechnungskoeffizient ist in diesem Fall auf diese Teilfläche nicht anzuwenden.

Beispiel 2:

Abbildung 6: Grundstück mit nicht bebauter selbständig nutzbarer Teilfläche in einer BRW-Zone

Die Grundstücksgröße des mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücks beträgt 2 800 m². Das Grundstück liegt in einer Bodenrichtwertzone, in der BRW 1 für eine Baufläche ausgewiesen wird. Der Bodenwert ermittelt sich wie folgt:

Abgezinster Bodenwert der bebauten Teilfläche:

BRW 1 × 800 m² × 0,64 (vgl. Anlage 36 zum BewG) × Abzinsungsfaktor (vgl. Anlage 41 zum BewG).

Bodenwert der nicht bebaubaren selbständig nutzbaren Teilfläche:

BRW 1 × 2 000 m² × 0,64 (vgl. Anlage 36 zum BewG). Dieser Bodenwert ist bei der Abzinsung nicht zu berücksichtigen.

[1] Aus dem Erlass vom 9.11.2021 zur Bewertung des Grundbesitzes (allgemeiner Teil und Grundvermögen) für die Grundsteuer ab 1. Januar 2022, BStBl 2021 I S. 2334.