Anwendungserlasse zur neuen Grundbesitzbewertung ab dem ... / V. Sachwertverfahren (Rz. 42 bis 64)

1. Regionalfaktor (Rz. 51)

Es ist der Regionalfaktor zu verwenden, den der Gutachterausschuss bei der Ableitung des Sachwertfaktors zugrunde gelegt hat. Liegt kein Sachwertfaktor vom Gutachterausschuss vor oder ist der Faktor nach Maßgabe des § 177 Abs. 2 und 3 BewG ungeeignet, ist der gesetzliche Regionalfaktor 1,0 anzuwenden (s.a. Lücke/Lüder/Matern, FR 2023, 153 [159]). Es ist auf eine modellkonforme Anwendung des Regionalfaktors zu achten (Marquardt/Miethe, ErbStB 2023, 38 [43]).

Beraterhinweis Hat der Gutachterausschuss den Sachwertfaktor – gleich aus welchen Gründen – ohne festgelegten Regionalfaktor abgeleitet, gilt der gesetzliche Regionalfaktor 1,0.

2. Alterswertminderungsfaktor (Rz. 52 bis 56)

Der Alterswertminderungsfaktor ist auf drei Nachkommastellen zugunsten des Steuerpflichtigen auf- oder abzurunden (Rz. 53 Satz 2).

Beraterhinweis Grundsätzlich ist Abrunden für den Steuerpflichtigen günstiger. Bei der Bewertung des Erbbaurechts nach § 193 Abs. 2 bis 5 BewG und des Gebäudes auf fremdem Grund und Boden nach § 195 Abs. 2 bis 4 BewG ist ein bei Ablauf des Erbbau- bzw. Nutzungsrechts nicht zu entschädigender Wertanteil des Gebäudes wertmindernd zu berücksichtigen. Hier ist zugunsten des Steuerpflichtigen aufzurunden.

Die Grundsätze zur Ermittlung der verlängerten Restnutzungsdauer im Ertragswertverfahrens gelten für das Sachwertverfahren entsprechend (Rz. 54 Satz 2; s. IV. 1.).

Bei bestehender Abbruchverpflichtung ist die Restnutzungsdauer auf den Unterschiedsbetrag zwischen der tatsächlichen Gesamtnutzungsdauer und dem Alter des Gebäudes begrenzt. Der Alterswertminderungsfaktor entspricht dann dem Verhältnis der verkürzten Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 22 BewG (Rz. 56). Wertermittlungstechnisch wäre die tatsächliche Gesamtnutzungsdauer die richtige Bezugsgröße für die verkürzte Restnutzungsdauer (zum Abzug der Alterswertminderung in Prozent: A 259.5 Abs. 6 AEBewGrSt), dem steht jedoch § 190 Abs. 6 Satz 1 BewG entgegen.

3. Ermittlung der gesetzlichen Wertzahl (Rz. 62 bis 64)

Die Wertzahlen der Anlage 25 BewG hängen von zwei Variablen ab (Höhe des vorläufigen Sachwerts und Bodenrichtwert bzw. abgeleiteter Bodenwert). Sie sind durch lineare Interpolation zu bestimmen, wenn der vorläufige Sachwert und der Bodenrichtwert bzw. abgeleitete Bodenwert zwischen den Intervallen der Anlage 25 BewG liegen. Aufgrund der zwei Variablen ist u.U. eine Kreuzinterpolation – mehrere Interpolationen hintereinander – erforderlich. Die Zwischenergebnisse und die abschließend ermittelte Wertzahl sind jeweils kaufmännisch auf drei Nachkommastellen zu runden (Rz. 64 Satz 3; Beispiel zur Kreuzinterpolation: Rz. 64 nach Satz 5).

Das Sachwertverfahren dient überwiegend als Auffangverfahren (§ 182 Abs. 4 BewG). Die Wertzahlen der Anlage 25 BewG kommen nur zur Anwendung, wenn (in diesem Auffangverfahren) kein Sachwertfaktor des Gutachterausschusses zur Verfügung steht (§ 191 Satz 2 BewG). Die Erlassregelung erweckt den Eindruck einer Scheingenauigkeit. Die gesetzlichen Wertzahlen haben jeweils eine Nachkommastelle. Die abschließende Wertzahl müsste u.E. daher konsequenterweise ebenfalls auf eine Nachkommastelle – in der für den Steuerpflichtigen günstigsten Weise (analog zu H B 177 ErbStH 2019 und Rz. 53 Satz 2) – auf- oder abgerundet werden. Für das Beispiel der Rz. 64 würde sich danach eine um 0,053 niedrigere Wertzahl ergeben (1,6 statt 1,653).

Beraterhinweis Für die Sachwertfaktoren des Gutachterausschusses sind dessen Vorgaben maßgeblich.