Archiv Mandanteninformation für Private Immobilienbesitzer (Oktober 2024)

Kurzbeschreibung

Die Mandanteninformation für Private Immobilienbesitzer fasst wesentliche Neuerungen im Steuer- und Wirtschaftsrecht speziell für diese Kategorie zusammen.

Vorbemerkung

Hinweise zum Verwertungsrecht

Die Weitergabe der Mandanteninformationen, z. B. per E-Mail oder als Brief, an Ihre Mandanten ist zulässig, die Weitergabe an Dritte außerhalb Ihrer Mandantschaft ist hingegen nicht zulässig. Ebenso zulässig ist die Veröffentlichung, z. B. als HTML-Dokument oder als PDF-Datei, im geschützten Bereich des Internetauftritts Ihrer Kanzlei. Aus urheberrechtlichen Gründen ist eine Veröffentlichung z. B. in sozialen Netzwerken oder auf Internet-Homepages im öffentlich zugänglichen Bereich nicht gestattet. Hier können Sie aber unsere RSS-Feeds kostenlos mit Überschrift, Vorspann und Link auf den Originaltext integrieren.

Mandanteninformation für Private Immobilienbesitzer Oktober 2024

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[Anrede]

Liebe Mandantin, lieber Mandant,

[Einführung – Standard]

auch im vergangenen Monat hat sich rund um Steuern, Recht und Betriebswirtschaft einiges getan. Über die aus unserer Sicht wichtigsten Neuregelungen und Entscheidungen halten wir Sie mit Ihren Mandanteninformationen gerne auf dem Laufenden. Zögern Sie nicht, uns auf einzelne Punkte anzusprechen, wir beraten Sie gerne.

Mit freundlichen Grüßen

1. Ausschluss einer Kündigung wegen Eigenbedarfs gilt auch für Käufer der Wohnung

   Der Erwerber einer Eigentumswohnung tritt in die bisherigen Rechte und Pflichten eines von dem Voreigentümer mit dem Mieter der Wohnung geschlossenen Vertrages ein. Dies gilt auch für einen zwischen Mieter und Voreigentümer vereinbarten Ausschluss einer Kündigung wegen Eigenbedarfs.

   Hintergrund

   Die Mieter und der Wohnungseigentümer hatten vertraglich einen Ausschluss der Kündigung wegen Eigenbedarfs durch den Vermieter vereinbart. Der Kündigungsausschluss war nicht bereits im ursprünglichen Mietvertrag, sondern erst zu einem späteren Zeitpunkt in einer gesonderten Vereinbarung als Ergänzung des Mietvertrags fixiert worden.

   Eine spätere Käuferin der Wohnung, die die Wohnung zu eigenen Zwecken nutzen wollte, erklärte den Mietern die Kündigung wegen Eigenbedarfs. Da die Mieter die Kündigung nicht akzeptierten, erhob die neue Vermieterin Räumungsklage. Sie bezog sich auf den Standpunkt, die Vereinbarung zum Ausschluss einer Kündigung wegen Eigenbedarfs sei ein unzulässiger Vertrag zulasten Dritter, da sie als Rechtsnachfolgerin des bisherigen Vermieters hierdurch in ungerechtfertigter Weise in ihren Rechten beeinträchtigt würde.

   Darüber hinaus bezweifelte sie die Rechtsgültigkeit der Mietvertragsergänzung wegen der zwischen der Unterschrift des damaligen Vermieters und der Unterschrift der Mieter liegenden Zeitspanne von 6 Wochen.

   Entscheidung

   Das LG sah in der Mietvertragsergänzung keine unzulässige Vereinbarung zulasten Dritter. Mit der Mietvertragsergänzung seien lediglich Rechte und Pflichten der am damaligen Mietverhältnis beteiligten Mietparteien fixiert worden. Über die beteiligten Parteien hinaus habe der vereinbarte Ausschluss der Eigenbedarfskündigung zunächst keine Wirkung gehabt. Es sei Sache eines späteren Käufers, sich vor dem Kauf über die Konditionen eines bestehenden Mietverhältnisses zu informieren. Er könne ggf. vom beabsichtigten Erwerb der Wohnung Abstand nehmen.

   Der zeitliche Abstand von 6 Wochen zwischen den Unterschriften von Mieter und Vermieter unter die Vertragsergänzung ändert nach der Entscheidung des LG an der Wirksamkeit der Vereinbarung nichts. Zwar müsse ein Vertragsangebot unter Anwesenden sofort angenommen werden, unter Abwesenden in angemessener Zeit. Die Klägerin verkenne jedoch, dass die Unterschriften unter die Vertragsergänzung möglicherweise lediglich der Erfüllung des Schriftformerfordernisses gedient hätten und – was in solchen Fällen nicht unüblich sei – die zugrundeliegende Vereinbarung anderweitig zustande gekommen sei.

   Im Ergebnis folgen nach der Entscheidung des LG im Fall eines bestehenden Mietverhältnisses die Rechte und Pflichten eines Wohnungserwerbers unabhängig von dem geschlossenen Kaufvertrag unmittelbar aus der gesetzlichen Vorschrift des § 566 BGB. Der hieraus folgende Eintritt des Erwerbers in einen bestehenden Mietvertrag habe nicht zur Voraussetzung, dass der Erwerber sämtliche Bestimmungen eines bestehenden Mietvertrags kennt. Die Klärung der dort vereinbarten Konditionen sei allein Sache zwischen ihm und dem Veräußerer.

   Im Ergebnis hat damit der vereinbarte Ausschluss einer Eigenbedarfskündigung auch zwischen dem Mieter und dem neuen Erwerber weiterhin Bestand. Das LG wies die Räumungsklage der neuen Eigentümerin ab.

2. Bei Schenkung von Miteigentum an Gebäuden: Finanzierungsdarlehen mit übertragen

   Verschenkt der Steuerpflichtige einen Miteigentumsanteil an einem Vermietungsobjekt, sollte er auch das Finanzierungsdarlehen anteilig mit übertragen. Sonst kann er künftig die Schuldzinsen nur noch anteilig entsprechend seinem verbliebenen Miteigentumsanteil abziehen.

   Hintergrund

   Der Steuerpflichtige übertrug mit notariellem Vertrag vom 14.6.2019 als Alleineigentümer e...