Bedarfsbewertung: Anlage Grundstück zur Feststellungserk ... / 1 Vorbemerkungen

1.1 Allgemeines

Für jedes Grundstück ist eine ‹Anlage Grundstück› auszufüllen und der Erklärung zur Feststellung des Bedarfswerts bzw. der Erbschaft- oder Schenkungsteuererklärung beizufügen.

Hierbei sind folgende Formulare heranzuziehen:

1. nach dem 31.12.2015: BBW 2/16 – abzurufen u. a. auf der Homepage: Landesamt Niedersachsen/Bedarfsbewertung.
2. ab dem 1.1.2023: BBW 2/23 – abzurufen u. a. auf der Homepage: Landesamt Niedersachsen/Bedarfsbewertung.

Zum Feststellungsverfahren haben sich auch Änderungen durch das Jahressteuergesetz 2022 ergeben. Ab 2023 ist die Feststellungserklärung nach amtlich vorgeschriebenem Datensatz durch Datenfernübertragung zu übermitteln. Jedoch verzichtet das Finanzamt – auf Antrag – zur Vermeidung unbilliger Härten auf eine elektronische Übermittlung. In diesem Fall ist die Erklärung nach amtlich vorgeschriebenem Vordruck abzugeben und vom Erklärungspflichtigen eigenhändig zu unterschreiben. Der Zeitpunkt für die jeweilige Verpflichtung zur Übermittlung wird von der Finanzverwaltung durch ein Schreiben festgelegt, dieses wird dann im Bundessteuerblatt veröffentlicht.

1.2 Feststellungsverfahren

Für Grundstücke sind Grundbesitzwerte gesondert festzustellen. Örtlich zuständig ist das Finanzamt, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Hierbei kann das Finanzamt von jedem, für dessen Besteuerung eine gesonderte Feststellung von Bedeutung ist, die Abgabe einer Feststellungserklärung verlangen.

Handelt es sich um einen Erbbaurechtsfall, dann kann das Finanzamt die Abgabe einer Feststellungserklärung vom Erbbauberechtigten und vom Erbbauverpflichteten verlangen (weitere Einzelheiten siehe R B Abs. 6 ErbStR 2019).

1.3 Erläuterung zum Bewertungsmaßstab

Die Bewertung des Grundvermögens erfolgt mit dem gemeinen Wert. Dieser entspricht inhaltlich dem Verkehrswert (Marktwert) nach § 194 BauGB.^[1]

Bei den Bewertungen sind die von den Gutachterausschüssen i. S. der §§ 192 ff. BauGB ermittelten sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten anzuwenden, wenn diese Daten unter Berücksichtigung des Grundsatzes der Modellkonformität als geeignet anzusehen sind.

Hinweis

Erforderliche Daten

Zu den sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten gehören insbesondere:

1. Vergleichsfaktoren
2. Liegenschaftszinssätze
3. Sachwertfaktoren

Hat der Gutachterausschuss die sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten auf einen Stichtag bezogen, ist für deren Anwendung der letzte Stichtag vor dem Bewertungsstichtag maßgeblich.

Hinweis

Zeitliche Begrenzung

Der letzte Stichtag darf aber nicht mehr als drei Jahre vor dem Bewertungsstichtag liegen.

Jedoch sind die sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten anzuwenden, die von den Gutachterausschüssen für den letzten Auswertungszeitraum abgeleitet werden, der vor dem Kalenderjahr endet, in dem der Bewertungsstichtag liegt, wenn

a) Bezugsstichtag mehr als drei Jahre zurückliegt

b) kein Bezugsstichtag bestimmt ist.

Praxis-Beispiel

Anwendung der Daten der Gutachterausschüsse

Ein Gutachterausschuss hat mit dem Grundstücksmarktbericht 2023 Liegenschaftszinssätze veröffentlicht, die sich auf den 1.1.2023 beziehen. Der Gutachterausschuss hat hierfür Daten aus Kauffällen in den Jahren 2020 – 2022 ausgewertet. Der Marktbericht wurde in einer Sitzung des Gutachterausschusses am 15.2.2023 beschlossen und am 1.4.2023 veröffentlicht. Der Bewertungsstichtag ist der 14.1.2023.

Lösung

Für den Bewertungsstichtag 14.1.2023 ist der vom Gutachterausschuss auf den 1.1.2023 bezogene Liegenschaftszinssatz anzuwenden.

[1] Gleichlautende Ländererlasse v. 20.3.2023, Rz. 2.

1.4 Erläuterung zur Anlage Grundstück

Aus den Angaben in der Anlage Grundstück ermittelt das Finanzamt den Bedarfswert für das jeweilige Grundstück. Befinden sich auf dem Grundstück mehrere Gebäude bzw. Gebäudeteile, dann sind entsprechende zusätzliche Einlageblätter einzureichen.

Hinsichtlich des Grundvermögens wird unterschieden zwischen:

1. unbebaute Grundstücke
2. bebaute Grundstücke
3. Sonderfälle (z. B. Erbbaurecht, Gebäude fremden Grund- und Boden)