Bedarfsbewertung: Anlage Grundstück zur Feststellungserk ... / 2 Erläuterungen zum Vordruck

2.1 Lage des Grundstücks (Zeilen 1 bis 8)

Hinweis

Formular

Die Angaben zur Lage des Grundstücks sind für beide Formulare (BBW 2/16 / BBW 2/23) identisch.

In den Zeilen 1 bis 8 sind Angaben zur Lage des Grundstücks zu machen. Die Angaben sind auch zu machen, wenn nur ein Teil des Grundstücks auf den Erwerber übergeht.

Zeilen 2 bis 3 erfassen die Postleitzahl/die Gemeinde und die Straße des jeweiligen Grundstücks.

In Zeile 4 ist die Gemarkung und in Zeile 5 sind die Grundbuchblattnummer, die Flur- und Flurstücksnummer oder sonst übliche Katasterbezeichnungen anzugeben sowie das Aktenzeichen bzw. die Steuernummer.

Wird zusammen mit dem Grundstück ein anderer Grundstücksteil genutzt, so ist dies in Zeile 6 anzukreuzen. Ist dies nicht der Fall, ist zur Zeile 9 weiter zu gehen. Haben Sie die Frage bejaht, sind in den Zeilen 7 bis 8 die Gemarkung und das Grundbuchblatt (für den anderen Grundstücksteil) anzugeben.

2.2 Angaben zum Grund und Boden (Zeilen 9 bis 15

Hinweis

Formulare

Die Angaben zum Grund und Boden sind für beide Formulare (BBW 2/16 / BBW 2/23) identisch.

In den Zeilen 9 bis 12 sind die Fläche des Grundstücks, der Bodenrichtwert und die zulässige Geschossflächenzahl für das Grundstück anzugeben. Kommen für ein bebautes Grundstück unterschiedliche Bodenrichtwerte oder Geschossflächenzahlen in Betracht, sind jeweils gesonderte Flächenangaben erforderlich. Bei Wohnungs- oder Teileigentum ist nur die auf das jeweilige Wohnungs- oder Teileigentum entfallende Fläche einzutragen.

Maßgebend ist der Bodenrichtwert, der für die jeweilige Bodenrichtwertzone von dem zuständigen Gutachterausschuss beim Kreis oder bei der Gemeinde gem. § 196 BauGB zum letzten Ermittlungsstichtag vor dem Bewertungsstichtag festzulegen ist.

Praxis-Beispiel

Maßgeblicher Bodenrichtwert

Der Schenker S wendet seiner Nichte ein Grundstück zu, welches unbebaut ist. Zuwendungszeitpunkt ist der 5.2.2022. Der Gutachterausschuss hat in seiner Sitzung im März 2022 zum 31.12.2021 einen Bodenrichtwert in Höhe von 190 EUR/qm ermittelt. Die Größe des Grundstücks beläuft sich auf 480 qm.

Lösung

Letzter Ermittlungsstichtag des Gutachterausschusses ist der 31.12.2021. Es ist somit ein Bodenrichtwert von 190 EUR/qm bei der Bewertung heranzuziehen.

Als Grundbesitzwert für das unbebaute Grundstück ergibt sich somit ein Wert von 91.200 EUR (190 EUR/qm x 480 qm). Dieser ist Bemessungsgrundlage für die Schenkung.

Wertbeeinflussende Merkmale, wie z. B. Ecklage, Zuschnitt, Oberflächenbeschaffenheit und Beschaffenheit des Baugrunds, Lärm-, Staub- oder Geruchsbelästigungen, Altlasten sowie Außenanlagen, bleiben außer Ansatz. Sie können jedoch ggf. durch Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts berücksichtigt werden.

Die Geschossflächenzahl gibt das Maß der zulässigen baulichen Nutzung an. Sie entspricht dem Verhältnis der gesamten Geschossflächen zur Grundstücksfläche. Die Geschossflächenzahl kann bei der örtlichen Bauordnungsbehörde erfragt werden.

In den Zeilen 13 bis 15 sind Angaben zu unbebauten Grundstücken zu machen. Unterschieden wird zwischen Bauland, Bauerwartungsland, Rohbauland, Gartenland, Verkehrsflächen und sonstigen Flächen.

Unter Bauland (Zeile 13) sind Flächen zu verstehen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften baulich nutzbar sind. Anzugeben ist in Zeile 13 auch, ob das Grundstück erschließungsbeitragspflichtig oder erschließungsbeitragsfrei (d. h. die Beitragszahlungen sind schon geleistet) ist.

Zu Rohbauland (Zeile 14) gehören die Flächen, die für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind. Zu unterscheiden ist zwischen Bruttorohbauland und Nettorohbauland: Bruttorohbauland umfasst bebaubare Flächen sowie Straßen- und andere Verkehrsflächen. Mit Nettorohbauland wird die um die abzutretenden Straßenflächen verkleinerte bebaubare Fläche bezeichnet.

Bauerwartungsland (Zeile 14) sind Flächen, die nach ihrer Eigenschaft, sonstigen Beschaffenheit und Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tatsächlich erwarten lassen. Anzugeben ist in Zeile 15 ferner auch, ob es sich um Gartenland handelt oder um Verkehrsflächen bzw. sonstige Flächen.

2.3 Angaben zur Grundstücksart (Zeilen 16 bis 20)

Hinweis

Formulare

Die Angaben zur Grundstücksart sind für beide Formulare (BBW 2/16 / BBW 2/23) identisch.

In den Zeilen 16 bis 20 sind Angaben zur Grundstücksart zu machen. Hiervon hängt es ab, ob die Bewertung für ein unbebautes Grundstück oder für ein bebautes Grundstück erfolgt und welche Bewertungsmethode anzuwenden ist. Bei der Bestimmung der Grundstücksart ist stets die gesamte wirtschaftliche Einheit zu betrachten. Das gilt auch, wenn sich auf einem Grundstück mehrere Gebäude bzw. Gebäudeteile befinden.

2.3.1 Unbebaute Grundstücke

Unbebaute Grundstücke sind Grundstücke, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden. Benutzbar ist ein Gebäude erst, wenn es bezugsfertig ist und somit von den zukünftigen Bewohnern oder sonstigen Benutzern nach objektiven Merkmalen zugemutet werden kann, die Wohnungen oder Räume des gesamten Gebäudes zu benutzen. Dagegen ist ein Gebäude nicht mehr benutzbar, wenn infolge V...