Bedarfsbewertung: Anlage Grundstück zur Feststellungserk ... / 2 Erläuterungen zum Vordruck

2.1 Lage des Grundstücks (Zeilen 1 bis 8)

In den Zeilen 1 bis 8 sind Angaben zur Lage des Grundstücks zu machen. Die Angaben sind auch zu machen, wenn nur ein Teil des Grundstücks auf den Erwerber übergeht.

Zeilen 2 bis 3 erfassen die Postleitzahl/die Gemeinde und die Straße des jeweiligen Grundstücks.

In Zeile 4 ist die Gemarkung und in Zeile 5 sind die Grundbuchblattnummer, die Flur- und Flurstücksnummer oder sonst übliche Katasterbezeichnungen anzugeben sowie das Einheitswertaktenzeichen.

Wird zusammen mit dem Grundstück ein anderer Grundstücksteil genutzt, so ist dies in Zeile 6 anzukreuzen. Ist dies nicht der Fall, ist zur Zeile 9 weiterzugehen. Haben Sie die Frage bejaht, sind in den Zeilen 7 bis 8 die Gemarkung und das Grundbuchblatt (für den anderen Grundstücksteil) anzugeben.

2.2 Angaben zum Grund und Boden (Zeilen 9 bis 15)

In den Zeilen 9 bis 12 sind die Fläche des Grundstücks, der Bodenrichtwert und die zulässige Geschossflächenzahl für das Grundstück anzugeben. Kommen für ein bebautes Grundstück unterschiedliche Bodenrichtwerte oder Geschossflächenzahlen in Betracht, sind jeweils gesonderte Flächenangaben erforderlich. Bei Wohnungs- oder Teileigentum ist nur die auf das jeweilige Wohnungs- oder Teileigentum entfallende Fläche einzutragen.

Maßgebend ist der Bodenrichtwert, der für die jeweilige Bodenrichtwertzone von dem zuständigen Gutachterausschuss beim Kreis oder bei der Gemeinde gem. § 196 BauGB zum letzten Ermittlungsstichtag vor dem Bewertungsstichtag festzulegen ist.

Praxis-Beispiel

Anzusetzender Bodenrichtwert

Der Steuerpflichtige A schenkt seinem Sohn S ein unbebautes Grundstück. Der Gutachterausschuss hat zuletzt zum 31.12.2016 einen Bodenrichtwert von 200 EUR/qm ermittelt. Im April 2019 ermittelt der Gutachterausschuss zum 31.12.2018 einen Bodenrichtwert von 240 EUR/qm. Der Gutachterausschuss teilt den Bodenrichtwert dem Finanzamt erst im Mai 2018 mit.^[1]

Lösung:

Das Finanzamt muss der Bewertung des unbebauten Grundstücks einen Bodenrichtwert von 240 EUR/qm zugrunde legen. Dies ist turnusmäßig der zuletzt vor dem Bewertungsstichtag vom Gutachterausschuss zu ermittelnde Wert.

Wertbeeinflussende Merkmale, wie z. B. Ecklage, Zuschnitt, Oberflächenbeschaffenheit und Beschaffenheit des Baugrunds, Lärm-, Staub- oder Geruchsbelästigungen, Altlasten sowie Außenanlagen, bleiben außer Ansatz.^[2] Sie können jedoch ggf. durch Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts berücksichtigt werden.

Die Geschossflächenzahl gibt das Maß der zulässigen baulichen Nutzung an. Sie entspricht dem Verhältnis der gesamten Geschossflächen zur Grundstücksfläche. Die Geschossflächenzahl kann bei der örtlichen Bauordnungsbehörde erfragt werden.

Weitere Einzelheiten zur Geschossflächenzahl können den Erbschaftsteuerhinweisen 2019 entnommen werden. So z. B. zur abweichenden planungsrechtlich zulässigen Geschossflächenzahl und zur abweichenden wertrelevanten Geschossflächenzahl.^[3]

In den Zeilen 13 bis 15 sind Angaben zu unbebauten Grundstücken zu machen. Unterschieden wird zwischen Bauland, Bauerwartungsland, Rohbauland, Gartenland, Verkehrsflächen und sonstigen Flächen.

Unter Bauland (Zeile 13) sind Flächen zu verstehen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften baulich nutzbar sind. Anzugeben ist in Zeile 13 auch, ob das Grundstück erschließungsbeitragspflichtig oder erschließungsbeitragsfrei (d.  h. die Beitragszahlungen sind schon geleistet) ist.

Zu Rohbauland (Zeile 14) gehören die Flächen, die für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind. Zu unterscheiden ist zwischen Bruttorohbauland und Nettorohbauland: Bruttorohbauland umfasst bebaubare Flächen sowie Straßen- und andere Verkehrsflächen. Mit Nettorohbauland wird die um die abzutretenden Straßenflächen verkleinerte bebaubare Fläche bezeichnet.

Bauerwartungsland (Zeile 14) sind Flächen, die nach ihrer Eigenschaft, sonstigen Beschaffenheit und Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tatsächlich erwarten lassen. Anzugeben ist in Zeile 14 ferner auch, ob es sich um Gartenland handelt oder um Verkehrsflächen.

Sind dagegen keine Bodenrichtwerte vorhanden – was in der Praxis häufig der Fall ist – ist wie folgt vorzugehen.

Der Bodenwert ist aus den Bodenrichtwerten vergleichbarer Flächen abzuleiten. Handelt es sich dabei um Bauerwartungsland oder Rohbauland sind regelmäßig folgende Wertansätze anzuwenden:^[4]

1. bei Bauerwartungsland: 25 % des Bodenrichtwerts für vergleichbares erschließungsbeitragsfreies Bauland
2. Bruttorohbauland: 50 % des Bodenrichtwerts für vergleichbares erschließungsbeitragsfreies Bauland
3. Nettorohbauland: 75 % des Bodenrichtwerts für vergleichbares erschließungsbeitragsfreies Bauland

Dies unter der Maßgabe, dass hierzu keine Angaben der Gutachterausschüsse vorliegen.

[1] Siehe auch H 179 Abs. 2 ErbStH 2019.

[2] R B 179 Abs. 8 ErbStR 2019.

[3] H B 179.2 ErbStH 2019.

[4] S. hierzu auch H B 179.3 ErbStH 2019.

2.3 Angaben zur Grundstücksart (Zeilen 16 bis 19)

In den Zeilen 16 bis 19 sind Angaben zur Grundstücksart zu machen. Hiervon hängt es ab, ob die Bewertung für ein unbebau...