Bedarfsbewertung: Anlage Grundstück zur Feststellungserk ... / 2.6 Bewertungsverfahren

Je nach Grundstücksart kommt eines der nachfolgenden Bewertungsverfahren in Betracht.

2.6.1 Angaben zum Vergleichswert (Zeilen 33 bis 35)

Die Zeilen 33 bis 35 betreffen das Vergleichswertverfahren, das für Wohnungseigentum, Teileigentum und Ein- und Zweifamilienhäuser zur Anwendung kommt, sofern entsprechende Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren vorliegen (Zeile 34).

Hinweis

Formulare

Die Angaben zum Vergleichswert sind für beide Formulare (BBW 2/16 / BBW 2/23) identisch.

Bei der Anwendung des Vergleichswertverfahrens wird der Grundbesitzwert des zu bewertenden bebauten Grundstücks entweder aus Vergleichspreisen für vergleichbare Grundstücke oder aus Vergleichsfaktoren abgeleitet. Der Vergleichswert bebauter Grundstücke umfasst den Boden- und Gebäudewert.^[1]

Der mit Hilfe des Vergleichswertverfahren ermittelte Wert des Grundstücks fließt schließlich in die Bemessungsgrundlage für die Erbschaftsteuer oder Schenkungsteuer ein. Hierbei kommen dann – sofern die jeweiligen Voraussetzungen gegeben sind – auch die entsprechenden Steuerbefreiungen zur Anwendung. Insbesondere sind dies die Befreiung für ein Familienheim (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a-c ErbStG) oder des Verschonungsabschlags nach § 13d ErbStG.

Hinzuweisen ist hier auf die Änderungen aufgrund des Jahressteuergesetzes 2022, die ab 2023 Anwendung finden. Demnach sind bei den Vergleichsfaktoren die von den Gutachterausschüssen ermittelten Vergleichsfaktoren nach Maßgabe des § 177 Abs. 2 BewG § 177 Abs. 3 BewG anzuwenden. Hiemit werden die Voraussetzungen für die Anwendung der von den Gutachterausschüssen ermittelten Vergleichsfaktoren präzisiert.

Im Vergleichspreisverfahren wird der Vergleichswert aus einer ausreichenden Zahl von geeigneten Vergleichspreisen ermittelt. Bei Vergleichsfaktoren ergibt sich der Vergleichswert dann durch Vervielfachung der Bezugseinheit mit dem Vergleichsfaktor.

Praxis-Beispiel

Vergleichswertverfahren

Im Eigentum des Lebensgefährten L befindet sich ein Wohngrundstück, das eine Wohnung enthält. Das Wohngrundstück wird nicht vermietet. L überträgt das Grundstück im April 2022 schenkweise auf die Lebensgefährtin M. Für das Grundstück wurde vom Gutachterausschuss ein Vergleichspreis i. H. v. 221.840 EUR ermittelt.

Lösung

Das Wohngrundstück ist mithilfe des Vergleichswertverfahrens zu bewerten. Bemessungsgrundlage ist somit ein Wert i. H. v. 221.840 EUR. Eine Abrundung, gibt es nicht; erst bei der Ermittlung des steuerpflichtigen Erwerbs auf volle hundert Euro. Dies führt bei M zu folgender Besteuerung:

Zuwendung (Steuerwert Wohngrundstück)	221.840 EUR
Persönlicher Freibetrag (§ 16 Abs. 1 Nr. 7 ErbStG)	./. 20.000 EUR
Abgerundeter steuerpflichtiger Erwerb (§ 10 Abs. 1 ErbStG)	201.800 EUR
Schenkungsteuer (Steuersatz 30 %)	60.540 EUR

Sollte der Steuerpflichtige nachweisen können, dass der gemeine Wert niedriger ist als der nach dem typisierten Verfahren gem. § 183 BewG, so wird dieser berücksichtigt.

Anzugeben ist im Vordruck, ob Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren des Gutachterausschusses vorliegen. Ist dies der Fall, sind ggf. auch entsprechende Unterlagen beizufügen.

Liegen keine vom Gutachterausschuss ermittelten Vergleichspreise vor, kann sich der Vergleichspreis nach § 183 Abs. 1 Satz 1 BewG auch aus einem zeitnah zum Bewertungsstichtag vereinbarten Kaufpreis für das zu bewertende Grundstück ergeben.^[2]

Es sind in der Zeile 35 folgende Angaben zu machen:

• Gesamte Wohn-/Nutzfläche des Gebäudes bzw. Gebäudeteils ohne Garagen/Stellplätze in m²
• Anzahl der Garagenstellplätze
• Anzahl der Tiefgaragenstellplätze
• Anzahl der Carportstellplätze
• Anzahl der Stellplätze im Freien
• Anzahl der Wohnungs- und Teileigentumseinheiten im Gebäude

[1] S. auch gleichlautende Ländererlasse v. 20.3.2023 Rz. 11.

[2] S. auch BFH, Urteil v. 24.8.2022, II R 14/20, BFH/NV 2023 S. 170 und gleichlautende Ländererlasse v. 20.3.2023.

2.6.2 Angaben zum Ertragswert laut Formular BBW 2/16 (Zeilen 36 bis 64)

Wichtig

Zeitliche Anwendung

Die folgenden Ausführungen betreffen das Formular BBW 2/16 – für den Zeitraum bis zum 31.12.2022.

Die Zeilen 36 bis 59 betreffen das Ertragswertwertverfahren, das für Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke zur Anwendung kommt, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt.

Beim Ertragswertverfahren sind getrennt voneinander ein Bodenwert und ein Gebäudeertragswert zu ermitteln. Anschließend werden beide Werte zusammengerechnet und ergeben somit den Ertragswert für das zu bewertende Grundstück. Es ist jedoch mindestens der Bodenwert anzusetzen, der ebenso wie bei einem unbebauten Grundstück ermittelt wird: Multiplikation der Fläche des Grundstücks mit dem Bodenrichtwert.^[1]

Grundlage für die Ermittlung des Gebäudeertragswerts ist der Reinertrag des Grundstücks, der sich aus dem Rohertrag des Grundstücks abzüglich der Bewirtschaftungskosten ergibt. Der Reinertrag des Grundstücks ist um den Betrag zu mindern, der sich durch eine angemessene Verzinsung des Bodenwerts ergibt. Dieser sog. Gebäudereinertrag ist mit einem Vervielfältiger zu multiplizieren, der sich aus Tabelle 21 zum Bewertungsgesetz ergibt. Der Verv...